арендатор банкротится что делать
Договоры аренды с банкротом просят прекратить досрочно // ВС решит, можно ли изъять участки из конкурсной массы
Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) решит, можно ли расторгнуть договоры аренды участков, включенных в конкурсную массу банкрота, и вернуть землю арендодателю. Заявитель, администрация Костромы, не видит к этому препятствий, так как требование о расторжении — мера реагирования собственника на неуплату по договорам. Суды же считают, что это повлечет преимущественное удовлетворение перед другими кредиторами. Заседание по делу состоится в декабре.
Застройщик ОАО «Ивановская домостроительная компания» с 2014 года арендовало у управления имущественных и земельных отношений Костромы 22 земельных участка для строительства домов, стоянок, школ, объектов торговли. В июле 2017 года застройщик был признан банкротом (дело № А17-4841/2015). Право аренды участков было включено в конкурсную массу.
Управление потребовало расторгнуть договоры аренды и вернуть участки. Истец утверждал, что застройщик не платил с июля 2015 года, а суды требования о взыскании текущей задолженности удовлетворяли. Но три инстанции отказались расторгать договоры аренды. Право застройщика по ним — это имущественное право, у него есть стоимостное выражение. Право можно передать за плату третьему лицу, то есть это актив, который правомерно включен в конкурсную массу банкрота. Возврат участков будет означать предпочтительное удовлетворение требований управления, решили суды.
Управление пожаловалось на решения судов в ВС. В жалобе заявитель пишет, что к его требованию к «Ивановской домостроительной компании» не применяется ст. 134 Закона о банкротстве. Она говорит о том, какие требования могут быть удовлетворены за счет конкурсной массы вне очереди. Управление предлагает смотреть на суть требования. Иск направлен на возврат фактического владения имуществом. Это мера реагирования на нарушение договора аренды. Право расторгнуть договор досрочно дает ст. 619 ГК и условия спорных договоров, а Закон о банкротстве не запрещает реализацию этого права. Возврат участков не повлечет приоритетного удовлетворения перед иными кредиторами и поможет предотвратить наращивание текущих обязательств банкрота.
Жалобу управления на пересмотр передал судья ВС Иван Разумов. Коллегия рассмотрит дело 16 декабря.
Полный перечень дел, переданных на пересмотр в экономическую коллегию ВС с 5 по 8 ноября, см. в конце поста здесь.
ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом
5 ноября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 303-ЭС16-19972 (2) по делу об оспаривании кредитором организации-банкрота расторжения договора аренды земли, в котором должник выступал арендатором.
Министерство имущественных отношений Хабаровского края является учредителем ООО «Заря», которое в феврале 2012 г. получило от этого госоргана в аренду на три года участок земли сельскохозяйственного назначения. После окончания срока арендного договора арендатор продолжил использование земельного участка. В ноябре 2018 г. региональное министерство уведомило арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата земельного участка, в том числе в связи с просрочкой внесения арендной платы.
В дальнейшем общество «Заря» подверглось процедуре банкротства, а его кредитор – ООО «Бива плюс» – оспорил в арбитражном суде как сам договор аренды, так и односторонний отказ министерства от его исполнения. Арбитражный суд признал недействительным односторонний отказ от исполнения спорного договора, в остальной части он оставил заявление общества без рассмотрения.
Суд указал, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке. При этом условия спорного договора аренды не запрещают арендатору передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Первая инстанция добавила, что отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия), так как региональное министерство, являясь участником должника, такими действиями фактически выводит ликвидный актив из конкурсной массы последнего, чем вредит его кредиторам.
Поскольку апелляция и кассация поддержали позицию арбитражного суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Верховный Суд РФ. Общество «Бива плюс» и конкурсный управляющий должника возражали против удовлетворения кассационной жалобы министерства.
Изучив материалы дела № А73-5433/2014, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в рассматриваемом деле спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону об этом (п. 2 ст. 610 ГК РФ), такое право также имелось у сторон и по условиям спорного арендного договора.
Как пояснил Суд, вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. «Также несостоятелен довод конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды. Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов», – отмечается в определении.
Верховный Суд добавил, что при определении баланса интересов суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны были раскрыть, в чем именно оно выразилось, а суд – проверить их доводы и установить соответствующие обстоятельства. В рассматриваемом случае общество не доказало злоупотребление министерством правом при отказе от исполнения договора аренды, и нижестоящие суды такие обстоятельства не установили.
«Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось», – заключил Верховный Суд, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций в обжалуемой части и отказал в удовлетворении требования общества «Бива плюс».
Адвокат, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал достаточно спорными выводы Верховного Суда. «Любопытно обратить внимание на то, что при разрешении спора ВС определял баланс интересов между собственником сданного в аренду имущества, с одной стороны, и рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов – с другой стороны. При таком субъектном составе допустимость отказа собственника имущества от договора аренды представляется вполне обоснованной и справедливой. Однако в рассматриваемом деле при определении баланса интересов Верховный Суд не учитывал осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника (заинтересованным лицом)», – подчеркнул он.
По словам эксперта, для правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, помимо особенного субъектного состава на стороне ответчика решающее значение имеет момент отказа от договора. «ВС РФ указал, что имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использоваться в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Вместе с тем собственник имущества не был лишен права заявить отказ от договора до стадии реализации имущества. В определении оставлен без внимания тот факт, что на переданных землях на момент отказа собственника имущества от договора аренды уже был осуществлен полный цикл сельскохозяйственных работ, связанный с выращиванием сельскохозяйственных культур. В результате отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от договора аренды ООО “Заря” лишилось актива, без которого не имеется возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность, реализовать сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс. Однако данных обстоятельств оказалось недостаточно для признания арендодателя лицом, злоупотребившим правом», – отметил Антон Макейчук.
Как пояснил адвокат, поскольку отказ от договора аренды земель сельскохозяйственного назначения влечет невозможность получения дохода, получаемого от использования земельного участка в сельскохозяйственных целях, такой отказ фактически привел к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации.
Член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов считает, что позиция ВС РФ вызывает некоторое недоумение. «Фактически Верховный Суд не усомнился в добросовестности госоргана, поэтому не стал направлять это дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции», – полагает он.
По мнению эксперта, для установления признаков злоупотребления правом со стороны министерства при новом рассмотрении дела следовало бы установить ряд фактических обстоятельств: соотношение стоимости включенного в конкурсную массу права аренды (определенной оценщиком) с размером задолженности, а также выяснить, кому потенциальный арендатор заплатил бы больше – должнику (с принятием обязательств по полному погашению задолженности по арендной плате) или получил бы землю задешево от госоргана (и заплатил бы «в карман чиновнику»). «При этом представляется очевидным, что кредитор должника был существенно ограничен в представлении соответствующих доказательств при использовании ВКС в Верховном Суде РФ», – убежден Алексей Леонов.
Он присовокупил, что применение презумпции добросовестности при оценке действий госорганов – достаточно скользкий путь: «от него недалеко до подхода “у суда нет оснований не доверять показаниям сотрудников полиции”, широко применяемого в административном праве».
Банкротство Плюс
Услуги по банкротству
Банкротство арендатора
Вам требуется банкротство? Звони 89279852442, консультация бесплатно!
При сдаче в аренду офиса или любого другого рабочего помещения арендодатель может обанкротиться. Что делать в данной ситуации, к кому обращаться? Как правило, арендаторы в любом случае требуют вернуть деньги, которые им должны арендосниматели. Однако, согласно статьям Гражданского кодекса российской Федерации №102 и №617, можно защитить права арендатора и обратиться для этого в суд.
Расторжение договора аренды в судебном порядке при банкротстве арендатора
Любой договор об аренде можно расторгнуть, обратившись к сотрудникам суда. Условия досрочной отмены договора о снятии офисного помещения арендатор должен:
Все нюансы для арендаторов можно выяснить в статье №619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если данному лицу потребуется, в одностороннем порядке досрочно расторгнуть его, ему необходимо использовать положения статьи №620 ГК РФ. Арендатор имеет полное право расторгнуть договор в следующих случаях:
Типы банкротства арендаторов помещений
Согласно законодательству Российской Федерации, различают несколько видов банкротства арендаторов и арендодателей помещений:
Негативные стороны банкротства арендаторов
Банкротство арендатора имеет немало негативных сторон. Во-первых, оно крайне опасно для арендодателя потерей части собственного капитала. Во-вторых, сотрудники офиса или любого другого помещения рискуют ухудшением своего материального положения и возможностью вообще потерять заработную плату. В-третьих, в результате ликвидации фирмы может сократиться часть рабочих мест. В-четвертых, она чаще всего приводит к уменьшению количества потенциальных и постоянных клиентов.
Реалии нашей страны таковы, что зачастую банкротство арендатора приводит к криминальному переделу собственности. Бывает, что арендодатели попросту не желают подавать заявление в суд для законного разбирательства и пытаются разобраться с арендаторами нелегальными методами. За это предусмотрена уголовная ответственность.
Какие существуют признаки, по которым можно понять, что пришло время приступить к банкротству арендатора?
Специалисты рекомендуют начинать инициацию ликвидации собственной фирмы самостоятельно, чтобы исключить дальнейшее давление арендодателей. Согласно Федеральному закону Российской Федерации №127, существует несколько основных признаков банкротства:
Особенности процедуры банкротства арендатора
Сама процедура ликвидации юридических и физических лиц также осуществляется согласно статье №127 ФЗ РФ. Оптимальный вариант – когда сам арендатор подает заявление в суд. Для этого крайне желательно нанять профессиональных юристов, чтобы получить минимальный ущерб от обанкрочивания. Кстати, наше юридическое агентство всегда самостоятельно выбирает финансового управляющего, который занимается продажей имущества должника. Благодаря этому оно продается за оптимальную цену в максимально сжатые сроки.
Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от финансовой ситуации и способности арендатора найти варианты решения сложившейся проблемы. Оптимально, если физическое или юридическое лицо договорится с теми, кто ему должен, заключить мирное соглашение. К слову, специалистам нашей компании неоднократно удавалось завершить процесс именно заключением мирного договора.
Список обеспечительных мер
Согласно статье №139 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечительными мерами по иску об объявлении арендатора банкротом могут быть следующими:
Что делать, когда банкротом оказался арендодатель?
Пункт первый статьи №617 Гражданского кодекса РФ указывает, что, когда обанкротился арендодатель, не предусмотрено срочное расторжение договора аренда. Конечно, арендатору придется платить в любом случае за наем помещений, однако изменять ее условия финансовый управляющий или новый арендодатель не имеет никакого законного права. Желательно не уклоняться от оплаты, а иначе сам арендатор подвергается угрозе быть признанным банкротом.
Случаи, при которых арендатор является банкротом
Согласно все тому же Федеральному закону №127, индивидуальный предприниматель, снимающий помещение, считается неплатежеспособным в следующих случаях:
Кроме того, инициировать банкротство могут налоговые органы, если должник не выплачивает пени государству. Инициаторами процедуры могут также стать сотрудники фирмы индивидуального предпринимателя. При этом для успешного решения спора не обойтись без профессиональной помощи.
Профессионалы в банкротстве арендаторов с многолетним опытом работы
Многолетний опыт работы в сфере ликвидации предприятий и признании банкротами физических лиц позволяет нашим квалифицированным юристам решать подобные споры в максимально сжатые сроки. Благодаря профильному образованию, они могут разобраться с делом о банкротстве с максимальной выгодой для заявителя, будь то арендодатель или арендатор.
Стоимость наших услуг обсуждается с каждым клиентом в индивидуальном порядке при личной встрече. Изначально вы можете пройти бесплатную консультацию, которая наверняка вам поможет составить алгоритм последующих действий. Помимо этого, мы можем помочь оценить текущее финансовое состояние индивидуального предпринимателя или физического лица, которое должно арендодателю финансовые средства.
Оптимальный вариант – заключение мирного соглашения. Как правило, большинство арендодателей согласно пойти на уступки и выделить арендатору время на выплату долгов. Мирное соглашение позволяет фирме и дальше заниматься коммерческой деятельностью, а значит, регулярно получать прибыль, что поможет ей со временем расплатиться с долгами. В обратном случае – все имущество арендатора поступает на торги и распродается на аукционе. Чтобы этого не случилось, желательно оперативно обратиться к профессиональному адвокату.
Определение СКЭС от 28.01.2021 но. 304-ЭС15-17252(3): прекращение аренды арендодателем при банкротстве арендатора
СКЭС вновь встал на сторону публичного образования, расторгнувшего договор аренды с банкротящимся арендатором.
Нижестоящие суды строго заняли сторону кредиторов, которые могли обратить взыскание на право аренды. Логика была такая: отказ от аренды сделка, а значит, на него распространяются банкротные основания.
Впрочем, они увидели состав причинения вреда имущественным правам кредитора.
В общем, поскольку ничего нормально не конкретизировано, а п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве неприменим, СКЭС просто все отменила.
Лакончиностью и сосредоточенностью на основных аргументах чем-то напоминает французские судакты.
Осадок остался какого рода?
Ведь можно что сказать? Как по требованию из ст. 398 ГК говорят, что оно трансформировалось, вот и тут досрочный возврат мог бы трансформироваться в денежное требование. Потом, по истечении договорного срока аренды, преимущество должно восстановиться, потому что тут оно больше вещное, чем личное.
Видимо, решающим доводом здесь должна быть принадлежность собственности арендодателю, как при продаже с сохранением за продавцом права собственности, когда банкротится покупатель. Вещное право наделяет даже личное требование о досрочном возврате преимуществом и препятствует трансформации.
Получается, что в банкротстве следует учитывать такую категорию, как вещно-личные иски, которую можно игнорировать в споре между сторонами соответствующего правоотношения.
Англо-американское договорное право
Споры в сфере банкротства. Практикум
Авторское право в цифровую эпоху
Комментарии (19)
Я поддерживаю такое решение ВС РФ.
Помнится, работая с АУ, у нас были схожие ситуации. Причём, арендодателями выступали совсем не публично-правовые образования. Тоже стоял вопрос о том, имеет ли право арендодатель расторгнуть договор аренды, если его права нарушены должником-банкротом (арендатором) в виде неоплаты арендной платы.
Я лично не нашёл сколько-нибудь весомых правовых оснований для того, чтобы отстаивать позицию должника и его кредиторов в споре с арендодателем.
ФЗ о банкротстве не содержит и не может, на мой взгляд, содержать условий о том, чтобы удерживать арендодателя в арендных отношениях с должником-банкротом. Это было бы полным абсурдом.
Я лично не вижу никаких правовых оснований (и причин иного рода), чтобы навязать арендодателю (собственнику объекта аренды) арендные отношения вопреки его воле.
В конце концов, арендатор арендовал имущество не для того, чтобы родить из воздуха актив в виде некоего «права аренды». Да и арендодатель, сдавая имущество в аренду, не сдавал его для того, чтобы на балансе арендатора появилось некое «право аренды».
Нормы ФЗ о банкротстве вообще не содержат ничего, что могло бы навести на мысль о самостоятельности некоего «права аренды» и его абсолютности, его превосходства над правом собственности арендодателя.
И никакие рассуждения про личные (обязательственные) требования арендодателя, которые якобы аналогичны денежным требованиям других кредиторов, на мой взгляд, ничего существенного к позиции противников обсуждаемой позиции ВС РФ не добавляют.
Я лично не усматриваю никакой аналогии между правом арендодателя расторгнуть договор аренды и забрать своё имущество и правом, к примеру, поставщика должника, поставившего ему товар, требовать от должника уплаты денег.
Ничего аналогичного, схожего, близкого в этих требованиях, правах и т. п. нет.
Арендодатель, расторгая договор аренды, распоряжается не неким «правом аренды», а своим собственным имуществом, возвращая его себе. По этой причине, арендодатель не втягивается (не может быть втянут) ни в какое банкротство никакого арендатора, как втянутыми в банкротство арендатора оказываются его кредиторы по денежным требованиям.
ВС допустил расторжение договора аренды с должником-банкротом
На рассмотрение Верховного Суда было передано дело об оспаривании факта расторжения арендного договора с компанией, признанной судом несостоятельной. При этом три инстанции не поддержали позиции арендодателя, который расторг соглашение, указав, что право аренды вошло в конкурсную массу, и расторжение договора приведет к нарушению прав и интересов кредиторов.
Причина кроется в том, что при расторжении аренды будет затруднительна реализация принадлежащего должнику имущества, поскольку права пользования земельным участком под ним будут отсутствовать.
Однако ВС РФ напомнил коллегам, что согласно условиям заключенного между сторонами договора, арендные отношения должны были продлиться в течение трех лет. По истечении этого времени арендатор продолжил пользоваться имуществом, а значит, договор продлился на неопределенный срок.
В такой ситуации любая из сторон в уведомительном порядке вправе расторгнуть его, сообщив контрагенту о своем намерении.
Также высшей судебной инстанцией было обозначено, что введение в отношении арендатора процедуры конкурсного производства автоматически не лишает арендодателя права отказаться от договорных отношений с должником.
Экономколлегия подчеркнула, что в банкротстве зачастую происходит столкновение разнонаправленных интересов, и задача спорящих сторон доказать факт злоупотребления правом со стороны оппонента, чего в отношении арендодателя сделано не было (определение № 303-ЭС16-19972 (2) от 5 ноября 2020 года).