арендатор удерживает имущество арендодателя что делать
Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?
В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.
Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.
Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:
Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:
После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?
В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.
Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.
Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).
И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?
Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.
Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.
Арендатор удерживает имущество арендодателя что делать
Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.
Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?
Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.
Рассмотрим варианты
1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны
Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.
В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.
2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан
В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».
То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.
При этом, следует сделать так:
3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением
Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.
4. Решение суда о расторжении договора
Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.
Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ
Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.
Пример приговора по ст. 330 УК РФ
В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:
«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»
Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):
Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться
Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора.
Честное слово – не лучшая гарантия
Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку). В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016).
Как отказать правильно?
По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд. Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений.
В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора.
Имущество превращается в залог?
Суды признают за арендодателем право ограничения доступа арендатора в помещение. На практике, за период ограничения с арендатора не может взыскиваться арендная плата, так как фактического помещением он не пользовался (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2018 N Ф05-8040/2018 по делу N А40-36872/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2019 N Ф07-3643/2019 по делу N А13-13783/2018).
Возможность не отдавать арендатору имущество, находящееся в заблокированном помещении, сохраняется за арендодателем и рассматривается в качестве такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ). Арендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2017 N Ф02-5024/2017 по делу N А19-7409/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018).
Подытожим. Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю необходимо предусмотреть в договоре аренды внесение арендатором обеспечительного платежа, право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды в случае нарушений со стороны арендатора и оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение. Эти меры могут быть максимально, если все они будут применяться арендодателям комплексно.
Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?
Законность удержания имущества должника
Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.
У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.
Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.
Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.
В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.
Как доказать, что имущество принадлежит должнику?
Что из имущества можно удерживать
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.
Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.
Пошаговый алгоритм удержания имущества
1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.
Как правильно составить опись имущества.
При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.
Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей.
Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись.
Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды.
Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.
Итак, чек-лист по проведению описи имущества
Какие документы оформлять при описи и удержании имущества
Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей
Особенности реализации имущества на торгах
Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.
Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.
Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.
Практика, подтверждающая правомерность удержания
М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018
М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).
Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов
Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.
Как еще можно себя обезопасить
При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.
1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.
Удержание имущества арендатора
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить – когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.
В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.
В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора
Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).
Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.
С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).
Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.
Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.
При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.
С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.
В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением – истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.
Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».
Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.
Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.
Как правильно удержать имущество арендатора
Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.
Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.
В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.
В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.
Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.
Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.
Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.
Статья закончилась на самом интересном – что делать дальше с имуществом. И что делать с животными, которых оставил арендатор и которые тоже удерживаются. Возможно ли их усыпить и предъявить чек за эвтаназию ко взысканию?
Добрый день!
Как у вас жестоко все, хорошо арендатор работников своих не оставил у вас, а то вы бы их тоже того…?
Никак не найду время написать статью. Если совсем коротко – под ответственное хранение или на реализацию (расходы со злодея из стоимости реализованного или в судебном порядке).
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Бывало и работников оставлял арендатор) Включали их в состав комиссии по описи удерживаемого имущества)
Хорошо, что не в опись удержанного имущества)
Добрый вечер!
а что делать, если арендодатель опечатал помещение и удержал имущество, не оповестив об этом.
на сколько это правомерно?
Добрый вечер!
Обычно, если кто то с чем то не согласен и хочет доказать свою правоту в правовом поле, то идут в суд (с соблюдением претензионного порядка).
Оценить правомерность опечатывания помещения, исходя из ваших вводных, невозможно. То что арендодатель удержал имущество и не уведомил арендатора, думаю не критично – если арендатор не в курсе что его имущество удержано, то возможно оно ему и не нужно, а если арендатору известно, что имущество удержано, соответственно он уведомлен. Не пойму в чем вопрос.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброго времени суток. У меня вопрос также по животным. Арендатора задержали. Идет следствие.
Он использовал арендуемое помещение под ветклинику. Кроме товара, в помещении остались животные. Что делать с товаром и с животными? С момента его задержания прошло 3 недели, никакого представителя он к арендодателю не направлял для урегулирования сложившейся ситуации.
Помогите пожалуйста советом.
Добрый день!
Действительно не простая ситуация. Если к делу подходить формально, то наверно единственным выходом является передача животных на ответственное хранение с последующим взысканием расходов с арендатора. Но на практике это не столько выход, сколько дополнительные расходы.
Чтобы советовать чего либо не плохо было бы понять чьи это животные, арендатора или его клиентов.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день. Животных забрала продавец (это животные арендатора). Мы хотим сделать удержание имущества, затем реализовать его в счет арендной платы. Направили претензию на юр. адрес арендатору с уведомлением о расторжении договора аренды через месяц (условие договора) и уведомлением об удержании имущества (условие договора в случае неоплаты аренды два раза), если через месяц не будет погашен долг. А он не будет погашен, потому, что арендатор под следствием. Через месяц мы пригласим участкового, составим акт, закроем, опечатаем помещение с имуществом арендатора. Или уже сейчас можно составить акт и опечатать помещение? Закажем оценку имущества и товаров в обороте. По условиям договора мы можем реализовать товар за 50% от стоимости оценки.
Правильны ли наши действия? И еще ситуация осложняется тем, что последний договор аренды (11 месяцев) заключен на индивидуального предпринимателя. А предпоследний договор аренды (тоже на 11 месяцев) был заключен на ООО (Этот человек – предприниматель был там учредитель и директор), по этому договору также остался долг по аренде. Он ООО не закрыл, открыл ИП. Помещение одно и тоже. Теперь долг по двум договорам. Вопрос удержание мы должны делать по последнему договору с ИП или можно по предпоследнему с ООО удержать имущество, так как долг здесь больше? Подали в арб. суд о взыскании задолженности 28.12.2016г. Приняли к производству 09.01.2017г. Исполнительный лист еще не скоро будет.
Подскажите правильно ли мы наметили наши дальнейшие действия? СПАСИБО, что откликнулись на нашу проблему.
Добрый день!
Подскажите как быть. Работала в организации, арендуемые помещения которой опечатали за неуплату арендной платы. Мои работодатели не предпринимают попыток вернуть свое имущество. Но дело в том, что в данных помещениях осталась моя трудовая книжка. Ее мне никак не восстановить. А арендодатель отказывается мне ее вернуть, аргументируя тем, что между нами не было заключено никаких обязательств и отправляет к работодателям, которые оборвали все связи.
что можно сделать в данной ситуации? Обязаны ли мне вернуть мой документ?
Добрый день!
Если коротко, если трудовой договор расторгнут, то, конечно, вам обязаны вернуть трудовую книжку. Арендодатель вам совершенно справедливо предлагает решить этот вопрос с работодателем.
Другой вопрос, что даже если вы получите решение суда об обязании работодателя вернуть вам трудовую книжку, совсем не факт, что данное решение буде исполнено.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Конечно нарушение. А бегать или не бегать – это решать вам.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Арендодатель не вправе удерживать имущество, которое ему не принадлежит, вы пришли за своей вещью и вам ее незамедлительно должны вернуть, иначе обращайтесь в суд на действия арендодателя за незаконное удержание не принадлежащей ему вещи и на работодателя за несвоевременную выдачу трудовой книжки и оплату вам заработной платы за каждый день просрочки, но сначала напишите претензию арендодателю, а после срока 1 месяц, если арендодатель вам книжку не вернет – подаете заявление в суд. Насчет вашего работодателя обратитесь и в суд и в трудовую инспекцию.
Подскажите пожалуйста как быть. У арендатора задолженность по оплате в одном крупном ТЦ. Арендодатеть расоргает договор и согласно пункту договора начинает удерживать товар на торговой точке. Точку опечатывает. Обращается в суд с иском о Взыскание долга. Однако весь товар передан арендатору по договору комиссии то есть фактически принадлежит третьей стороне. Она обращается с иском об истребовании из чужого незпконного владения. Каков исход дела на ваш взгляд и главное Арендодатеть в ходе разбирательства требует комитета доказывать полностью принадлежность ему товара вплоть до товарных накладных с поставщиками, фактов оплаты им товара и прочее. Правильно ли это?
Добрый день! Не смогу вам однозначно сказать какой будет “исход дела” без документов. А требовать арендодатель может что угодно, в свою очередь стороны, участвующие в дела, также могу предъявлять любые доказательства.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте! Подскажите, пожалкйста, как правильно поступить в моей ситуации. Был заключён договор с большим офисным центром, так как владельцы нашей фирмы были из другого города и вовремя не перечисляли деньги за аренду доступ к кабинету мне запретили, сменив замки. В кабинете остались помимо мебели и оргтехники мои личные документы (инн, Снилс и т.д) и документы фирмы, договор, печати, все оригиналы правоустанавливающих документов. Я отсутствовала в городе 3 месяца. Сегодня обратилась к администратору, с просьбой зайти в помещение с охраной, чтобы забрать приних свои личные документы, на что мне было сказано, что там сидят уже другие арендаторы, никаких наших вещей там уже нет. Что мне делать в данной ситуации? Подскажите, пожалуйста.
Добрый день!
Ответил вам по телефону.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.
Добрый день!
1. Не понял вопроса.
2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех “вводных” не скажу.
3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его “положения”. Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?
Добрый день!
Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.
С наилучшими пожеланиями
Адвокат Мугин Александр С.
А вот интересно что делать, если не платят аренду, имущество не забирают и имущество то стоит несоизмеримо больше чем долг, расторгнуть договор и потребовать оплаты задолженности и вывоза имущества? И указать, что при неуплате будет удержана часть имущества соизмеримая с задолженностью? Арендатель судится за данное имущество и подозреваем, что данное имущество могут присудить другим, придя к нам третье лицо потребует вернуть имущество им на основании решения суда, как мы можем вернуть им если у нас с ними нет правоотношений. Как вообще заставить оплатить и какие статьи еще использовать, на что основываться?
Добрый день!
Боюсь не смогу ответить на ваш вопрос в рамках комментария так, чтоб ответ был для вас полезен и мог быть руководством к действию, много встречных вопросов.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С
да и фактически если договор еще действует, то получается мы пока не удерживаем, а исполняем обязательства по договору, и, если они пожелают забрать мы не вправе удерживать или же письменно уведомить о том что соизмеримая часть будет удержана, и получается это нужно оценивать имущество и забрать ее часть
Добрый день. Подскажите, как быть в такой ситуации: я являюсь ИП, сняла помещение а аренду, организовала там кафе, далее готовое кафе сдала в субаренду, однако арендодатель и субарендатор вступили в сговор и захотели меня исключить как ненужное звено, однако все мое оборудование арендодатель удерживает мотивируя это тем что я не платила аренду. Аренду я платила, однако чеков у меня нет, т к по договору аренда 8000 а по факту 40000 и арендодатель сразу отказалась давать чеки дабы не возникли у нее проблемы с налоговой. Деньги за аренду отдавала не только я лично но и многие работники которые могут это подтвердить, да и врядли бы арендодатель держал бы меня два года если бы я была бы таким злостным неплательщиком. Еще такой ньюанс, все оборудование куплено не на мое ИП и по бумагам принадлежит третьему лицу. Однако когда третье лицо приехало за оборудованием, арендодатель отказался его отдавать, мотивируя тем что на меня уже подан иск в суд и оборудование арендодатель оставил себе в качестве залога так же арендодатель часть оборудования спрятал неизвестно куда а на остальном оборудовании работает и получает прибыль. Имеет ли арендодатель право удерживать оборудование третьего лица, укрывать его от законного владельца а так же использовать его после прекращения договора для получения прибыли? Заранее спасибо за ответ.
Добрый день!
Очевидно, что арендодатель не имеет право удерживать оборудование третьего лица, а также совершать иные манипуляции с данным оборудованием.
Свидетельскими показаниями доказать оплату не получится. Собственно сложившаяся ситуация является платой за урок, что передача денег без подтверждающих документов – фактически подарок арендодателю. В следующий раз будьте осторожней.
Понадобится помощь с истребованием оборудования из чужого незаконного владения – обращайтесь.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Помогите. Я ИП. Возникла следующая ситуация: срок договора закончился, арендодатель предлагает заключить новый договор (5 лет), но его условия меня не устраивают, я нашла помещение и готова съехать, обо всем этом арендодатель уведомлена, но в один день помещение просто оказывается закрытым, доступа к нему нет, разговоры не помогают. Арендодатель хочет, чтобы мы заключили договор (доступ заблокирован с формулировкой “отказ от подписания договора”), по условиям которого мы должны будем выплатить большие деньги. Полиция говорит, что это не их полномочия. В помещении находятся станки и материалы на несколько миллионов рублей. Производство стоит. Клиенты ждут свои заказы. Кроме обращения в суд никаких других вариантов никто не предлагает.
Добрый день!
К сожалению, тоже не предложу вам ничего кроме суда. В подобных ситуациях кто сильнее, тот и прав. Если есть возможность пройти в помещение и забрать свое имущество – хорошо, но как правило, сопровождается обвинениями в самоуправстве и прочими неприятными статьями.
Тут вопрос надо решать политически, если получится убедить арендодателя, что удержание имущества приведет к несоизмеримо большим потерям (репутационным, материальным и пр.) – есть шанс обойтись без суда.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый вечер. Мы производим и продаем мебель. Суть вопроса у нас в том, что 25 августа у нас без подписания акта, закрыли доступ в салон. С требованием погасить задолженность по аренде. При этом, кроме как с продажи мебели с этой точки, других источников у нас нет. На все наши просьбы не перекрывать отдел, тем более что всю выручку от продажи они забирают сразу в счет погашения аренды. Сначала отдаем деньги, только после этого вывозим мебель. Мебель дорогая и ее с первого раза не покупают, покупатели ходят по несколько раз, по одному, с семьями, с друзьями, родственниками, советуются. Как показывает график продаж, весь месяц идут консультации, а продажи с 25 по 3 число каждого месяца. И у нас была реальная возможность, до конца месяца рассчитаться за аренду, но отдел перекрыли, а покупателей пришедших за мебелью, выгоняли из отдела. После того, как мы вне салона договорились о продаже дивана нашему старому покупателю с большой скидкой. Деньги за диван сразу же были переданы. Нас открыли на 7 дней и снова закрыли, так как подошел следующий платеж, по аренде. В итоге в общей сложности, мы не торгуем, доступ в салон закрыт, долг по аренде растет, и договор с нами не расторгают. По договору мы должны отстоять 3 месяца, за это время незначительный долг из 120 000 руб., не смотря на то, что мы уже внесли 132 000 больше, к концу расторжения договора вырастит до 650 000 руб. Акт о закрытии салона отказываются подписывать. Мы уже не первые из арендаторов, с кем так поступают, специально закрытием отдела увеличивают сумму задолженности, а затем забирают имущество арендатора за долги. Сто нам делать в этой ситуации?
Добрый день!
В рамках комментария боюсь не смогу предложить вам конкретную пошаговую инструкцию, вам лучше обратиться к юристу с документами
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если арендодатель сдавал квартиру без договора, а в устной форме (формально обговаривалась только цена за месяц) и после выезда арендатора и не уплаты им за пол месяца, арендодатель не отдает оставшиеся вещи арендатора и требует оплаты за эти самые пол месяца, можно ли применить уголовный кодекс к арендодателю?
Добрый день!
Возможно не корректно задан вопрос, уголовный кодекс у нас применяют правоохранительные органы и суд, если конечно вы не собираетесь бить арендодателя уголовным кодексом.
А если серьезно, то заявление, конечно, написать вы можете, но вероятность возбуждения уголовного дела в данном случае крайне мала, заявление передадут участковому, максимум что он сделает – это возьмет объяснения у арендодателя и вынесет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, предложив вам обратиться в суд за защитой своих прав.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Не совсем понял вопрос. “Поставить на место” – это освободить арендатора от оплаты арендной платы? Если же вопрос про “блокирует доступ”, то только в судебном порядке.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Здравствуйте, Александр!
Спасибо большое за статью и вообще за ваш сайт, очень полезный для таких, как я, юридически не подкованных граждан (а таких, полагаю, большинство).
У меня как раз сложилась такая ситуация – договор найма истёк, наниматель остался должен не то чтобы крупную, но существенную сумму и куда-то пропал, оставив вещи в квартире. Ни на звонки, ни на письма по эл.почте не отвечает. Получается, я могу поменять замок и, когда он вернётся, стребовать с него задолженность, взамен отдав вещи? Подобные действия находятся в рамках правового поля?
Заранее спасибо за ответ
С уважением,
Светлана
Добрый день!
Вам спасибо за обратную связь, благодаря таким комментариям появляется желание и дальше писать.
Чтобы однозначно ответить на ваш вопрос, надо читать договор, т.к. по умолчанию, если ни одна из сторон явно не выразила желание не продолжать взаимоотношения по договору по его истечении (а у вас вряд ли есть доказательства выражения своей воли), то договор считается действующим на неопределенный период.
Конечно, будучи собственником помещения, вы можете поменять замки (вдруг они сломались, например), также как и можете потребовать задолженность от арендатора. Ну и вещи вы можете удерживать. Подобные действия находятся в рамках правового поля, а если вы имели в виду “законны ли такие действия арендодадателя?”, то зависит от обстоятельств.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Спасибо Вам ещё раз!
А разве задолженность не является сама по себе поводом к расторжению договора? Там есть пункт, что опоздание с оплатой на 3 или более дней даёт право наймодателю расторгнуть договор.
И, если нужно было предупредить об этом нанимателя в письменном виде, не поздно сделать это сейчас? По эл. почте?
С уважением,
Светлана
То, что есть повод для расторжения вовсе не означает, что расторжение происходит само по себе, просто потому, что арендодатель об этом подумал, необходим юридический факт – отказ от исполнения договора. Сейчас не поздно уведомить, если договором переписка по электронной почте не предусмотрена отказ надо направить ценным письмом по последнему известному адресу места жительства.
Да, ещё в договоре есть фраза: “6.2. Условия договора могут быть изменены, и срок аренды может быть продлен при условии письменного согласия обеих сторон”.
То есть нет автоматического пролонгирования?
С уважением,
Светлана
Смотрите п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Громадное спасибо Вам ещё раз!
То есть я правильно поняла, что договор считается автоматически продлённым, даже если он в простой письменной форме (без госрегистрации), если наниматель не уведомил меня о желании его продлить и фактически в квартире не живёт? И я должна послать ему уведомление о расторжении договора, ждать месяц, а потом подавать в суд иск о расторжении договора и погашении задолженности?
С уважением,
Светлана
Доброй ночи уважаемый Александр.я родом из Украины, но не все тут сошли с ума..так вот ближе к делу.я арендодатель, мой арендатор не платит деньги уже достаточно большой срок, и как всегда дурные отмазки, поводы.я его предупреждал что закрою доступ на территорию и в хоз постройки, и отправлю работников по домам вместе с охраной.вообщем последняя капля была в его сомнениях о тот что я имею право на землю, я решил ему доказать кто на земле хозяин, и есть документы всё честно.вообщем закрыл я доступ всё вроде нормально.я говорю вернёшь деньги верну имущество, так как даже автомобиль стоит рабочий, и кучу всего что дороже чем по сути долг..но вот он мне говорит я фирму ту закрыл и ничего тебе не должен.а ты меня шантажируешь типо.вопрос, могут ли меня обвинить в шантаже, и похищении имущества?понимаю у нас совсем другой огород(страна, законы..) но всё же может подскажете или знакомого адвоката хорошего из Киева ))) с уважением ваш читатель, и частный арендодатель из Киева )))
Добрый день!
К сожалению, не знаю никого из Киева, но с удовольствием познакомился бы.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброго времени суток! Арендодатель не возвращает вещи, полиции отвечает, что не брала, долга перед ней нет, полиция нам не помогает. 5 месяцев с двумя малышами, в том числе с грудничком, меня игнорирует полиция и прокуратура, делая отписки. Я понимаю, что нужно в суд, но это надолго, может ли полиция привлечь по 330, или помочь вернуть жизненнонеобходимые вещи семьи?
Добрый день! Ответил вам по телефону.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Для того, чтобы корректно ответить на ваш вопрос необходимо сначала прочитать договор.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день. Снимали кваритру с соседкой, арендодатель (хозяин квартиры) за пару дней сказал, что надо съезжать, были долги по коммунальным услугам. Вещи соседка забрать успела, я нет. Остался диван на квартире, он забрал мой телефон и всю одежду и личные вещи. Договор изначально писался от руки, без печатей, нигде не заверялся. Сомневаюсь, что платит налоги по квартире. Могу ли я явиться с правоохранительными органами к нему, забрать все свои вещи?
Добрый день. Если коротко можете, и без правоохранительных органов тоже можете.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день! Скорее всего не стоит удерживать в вашем случае имущество… А вот если будет расписка сначала, то можно и удержать…
Добрый вечер. Я арендатор, арендовал помещение и сделал там ремонт. По условиям договора аренда составляет 10 тысяч, по факту 45 тысяч. По условиям договора при расторжении я имею право забрать отделимые части. Арендодатель узнав что я собираюсь прекратить договор аренды сменил замок. Я пытался с ним договориться что заберу кое какие вещи и ремонт останется не тронутым, на что арендодатель повесил замок и сказал что доступ в помещение только с ним, так как я не плачу аренду, хотя аренда по условиям с 5 по 10 число, закрыл доступ 7. По условия я имею право беспрепятственно пользоваться помещением на протяжении действия договора, договор действующий, этим я и хочу воспользоваться для досрочного расторжения не оплачивая аренду. Вопрос, могу ли я требовать компенсации за проведенный ремонт (сумма не маленькая), ведь по сути я условий не нарушал и это он мне перекрыл доступ в помещение
Чтобы ответить на ваш вопрос необходимо читать договор, а вообще лучше обратиться к юристу непосредственно с документами.
Здравствуйте. Гражданский Арбитражный суд и Апелляционный Суд я выйграл. Пригвор вступил в силу. Надо возместить ущерб(3 млн.руб). Думаю надо подавать на действия ген. директора ответчика по ст.330 УК РФ и соответственно ущерб предъявлять ему. Удержание не было произведено, на момент незаконного завладения имуществом долгов не было. Каковы перспективы?