арендодатель отказывается принять помещение по акту что делать
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.
В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.
В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».
По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.
Отказ в принятии помещения арендодателем: основания и последствия
Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы.
Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.
Компания направила уведомление о расторжении договора и необходимости явиться на приемку помещения, арендодатели в ответ указали, что пока помещение не будет приведено в первоначальное состояние, оно принято не будет. Компания обратилась в суд с требованием о взыскании стоимости капитального ремонта, поскольку условиями договора было предусмотрено согласие арендодателей на его проведение и возмещение стоимости неотделимых улучшений. Арендодатели заявили встречное исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно приведение помещения в первоначальное состояние. По делу была назначена экспертиза, в рамках которой было установлено, что фактически из двух помещений было образовано одно, которые использоваться на сегодняшний день невозможно, что является реконструкцией объекта. Экспертами также было установлено нарушение пожарной безопасности, ГОСТов, ухудшение потребительских свойств объекта. Экспертизой установлено, что возможность использовать помещение возможно только либо путем узаконения реконструкции, либо путем приведения помещения в первоначальное состояние. Суд в удовлетворении требований компании отказал встечные требования удовлетворил со ссылкой на ст. 393, 623, 1064, 1082 и под конец добил еще ст. 10 ГК РФ.
В последующем уже арендодатели обратились в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, когда проводились ремонтные работы по приведению помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требования, фактически скопировав мотивировку из первого решения между сторонами.
С первого взгляда, кажется, что все довольно справедливо: арендатор, владея помещением, провел его реконструкцию без согласования, за что должен отвечать. Однако, больше вызывает вопросов правовая квалификация данных правоотношений. Суды по факту смешали все в один котел: нормы ответственности за нарушение договорных отношений, деликтные нормы, а в качестве вишенки на торте, чтобы вообще окончательно всех запутать, указали еще и ст. 10 ГК РФ.
В каком состоянии арендатор обязан вернуть помещение?
На мой взгляд, необходимо попытаться распутать этот клубок, поэтапной, обращаясь по порядку и последовательно к нормам, содержащимся в ГК РФ.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, у арендатора существует обязательство по возврату имущества либо в том состоянии, в котором он его принял, либо в том, о котором договорились в договоре аренды. Сразу возникает вопрос, если стороны в договоре укажут формулировку «возврат осуществляется в фактическом состоянии», будет ли это значить, что арендатор всегда будет считаться исполнившим свою обязанность по возврату? На мой взгляд, нет, поскольку абстрактное согласие на принятие помещение в фактическом состоянии, абстрактное согласие на капитальные ремонт и иные подобные формулировки, не являются согласием. В нашей ситуации, подобных формулировок договор не содержал, но в нем присутсвовало то самое абстрактное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Однако, поскольку экспертизой было установлено проведение реконструкции, то не имеет какого-либо правового значения согласие на капитальный ремонт.
В связи с чем, требование арендодателей о понуждении к исполнению обязательства в натуре в виде проведения помещения в первоначальное состояние правомерно и основано, в частности на ст. 12, ст. 308.3 и ст. 622 ГК РФ. Однако, следует указать, что суды в данном деле квалифицировали данное требование не как обязательственное, а как деликтное, в качестве основания, указав ст. 1064 и 1082 ГК РФ.
Обязан ли арендодатель принять помещение в любом состоянии?
Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Примеными ли нормы о деликтной ответственности?
Если порассуждать, то можно найти смысл и необходимость применения ст. 1064 и ст. 1082 к сложившимся правоотношениям. Суды, вероятно, хотели указать, что раз была проведена реконструкция, которую не узаконили, то со стороны арендодателя был совершен деликт. Но, во всей этой истории, меня смущает тот факт, что необходимости применять нормы деликтной ответственности, просто нет! Ведь, поскольку арендатором нарушено обязательство по возврату помещения в том первоначальном состоянии, то руководствуясь ч. 3 ст. 420 и ст. 393 и ст. 15 ГК РФ, кредитор (арендодатель) вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности, а не требовать возмещение вреда. Хотя суды, в качестве обоснования ст. 393 ГК РФ указали. В качестве подтверждение данной позиции, очень интересным является положение, содержащееся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае, положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. Хоть тут прямо не сказано, но и гл. 59 в данном деле не подлежала применени. Абзац 2 данного пункта содержит указание, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
То есть по факту, Пленум № 35 заполнил пробел, содержащийся в ст. 622 ГК РФ таким образом, что даже обращаться и ст. 393 и 15 ГК РФ не требуется. Более того, если примененить данный пункт Пленума, то компания еще «легко» отделалась, поскольку, исходя из его содержания, взыскание аредной платы за период не компенсируют убытки арендодателя, которые могли возникнуть в связи с невозможностью, например, сдавать помещение новому арендатору.
Следовательно, необходимости примененяя ст. 1064 и 1082 ГК РФ в данном деле у судов не было.
А как же статья 10 ГК РФ?
Если учитывать все вышеизложенного, то я необходимости ее применения вообще не вижу.
Таким образом, при нарушении обязанности передать помещение в состоянии, в котором оно принималось, влечет за собой обязанности либо возместить убытки, либо привести его в первоначальное состоянии, а также обязанность по оплате арендных платежей на время проведения ремонта и компенсации убытков. Как избежать данной ответственности? На это можно написать отдельную статью, но мысли, лично у меня, по этому поводу есть. Надеюсь, они также появились и у тех, кто прочитает статью.
Примечание: необходимо учитывать, что в каждом конкретном деле свои обстоятельства, которые не являются индентичными в других случаях. Поэтому не факт, что если в данном случае, решение было такое, оно будет аналогичным в ином деле. Дело, рассмотренное в настоящем блоге: А46-9600/2018.
Арендодатель не дает съехать из-за ремонта
Прежде чем съехать из помещения, надо официально передать его арендодателю. Для этого есть акт передачи. А еще есть арендодатели, которые не подписывают акт, а требуют сначала сделать ремонт.
Юрист Павел Мищенко рассказывает, как выиграть борьбу с арендодателем.
Что не так с требованием ремонта
Кажется, что аренда заканчивается, когда заканчивается договор. Например, договор действует до 30 мая, последний день аренды — тридцатого мая. Это не так.
По закону аренда заканчивается, когда арендодатель принимает помещение у арендатора. Для этого надо подписать акт-передачи помещения.
Арендодатель может на словах сказать: «Да всё в порядке, выезжайте», но устное подтверждение не годится. Пока нет акта с подписью арендодателя, аренда действует по договору и за нее надо платить. Если выехать без акта, арендодатель вправе требовать аренду, в том числе через суд.
Есть арендодатели, которые специально не подписывают акт, чтобы получить побольше денег. Один из частых предлогов — «сначала сделайте ремонт, а потом съезжайте».
Бывает так: съемщик готов отремонтировать офис, но хочет съехать. Может, он почти въехал в другой офис, и платить аренду за два офиса накладно. Но арендодатель не отпускает: «Делайте сначала ремонт, а потом съезжайте. А пока делаете, с вас арендная плата». С такими арендодателями можно побороться.
С одной стороны, нет положений закона, где прямо говорится: «нельзя отказывать в подписании акта из-за ремонта». С другой, есть обзор судебной практики Верховного арбитражного суда, где он говорит: арендодатель не вправе требовать оплачивать аренду, если сам же не подписывает акт. Не важно, почему, хоть из-за ремонта, хоть погоды или настроения.
В письме Верховного арбитражного суда есть судебное дело. В нем много подробностей, но вот главное для нашей темы.
Арендодатель подал в суд, чтобы получить оплату с арендатора. Мол, тот поздно вернул помещение и теперь должен доплатить.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, потому что просрочка и правда была.
Суд апелляционной инстанции отменил решение. Среди аргументов:
Суд встал на сторону съемщика.
Чтобы выиграть суд, надо доказать: съемщик сделал всё, чтобы съехать. При этом не важно, требует арендодатель ремонт или нет. Сбор доказательств отнимает время, зато работает.
Арендодатель потребовал у съемщика 860 000 рублей за просрочку аренды. Съемщик отказался платить, арендодатель подал в суд, но проиграл.
Суть дела: съемщик решил съехать. Для этого он предупрелил арендодателя о прекращении договора и попросил подписать акт передачи помещения.
Арендодатель отказался подписывать акт. Его аргумент: помещение надо отремонтировать, пока нет ремонта, он не будет его принимать. Цитата из дела:
«Стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют».
За время спора арендодатель начислил аренду и подал в суд, чтобы получить деньги. Суд отказал, вот его аргументы:
Суд установил, что договор прекратил действовать, а помещение вернулось арендодателю. Значит нет оснований требовать аренду.
Как съехать из помещения
Если арендодатель отказывает в подписании акта, советую всё равно съезжать, только не сразу, а в несколько шагов. Что надо делать, я рассказываю в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж». Сейчас расскажу шаги, если съемщик готов ремонтировать арендованное помещение.
Назначить день осмотра помещения и пригласить на осмотр. Осмотр — официальный процесс. Он нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии съемщик передает помещение.
Осмотреть помещение и составить акт осмотра. Здорово, если съемщик приходит с независимым экспертом и фиксирует состояниие: полы в порядке, тут потрескалась краска, окна тоже в порядке.
На время осмотра можно пригласить ремонтную бригаду. Она оценит стоимость ремонта и скажет, что делать и как. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства, например, оплаченный счет по оценке или смета с подписью. В общем, подходят любые документы.
Самим подписать акт передачи и осмотра. В любом из актов съемщик пишет о ремонте: что помещение требует такой-то ремонт, съемщик готов его выполнить.
Акты и ключи от помещения — арендодателю. Лучше отправить курьером, который возьмет подпись того, кто примет это богатство. Так съемщик докажет, что съехал.
Съехать. Съезжать надо по всем требованиям, которые есть в договоре. Допустим, по договору съемщик должен сдать три связки ключей от офиса, а сдает только одну. Формально это нарушение договора, и у арендодателя появляется повод утверждать «помещение передано ненадлежащим образом», поэтому аренда всё еще действует.
Еще один совет — сохранять все чеки, квитанции, договоры, которые съемщик подписал и получил от транспортной компании и грузчиков при переезде.
Письменно предупредить арендодателя о ремонте. Смысл такой:
Съемщик готов начать ремонт, выполнит его в такие-то сроки, сделает вот то-то, по такой-то смете.
Чтобы отремонтировать, нужно попасть в помещение, а для этого понадобятся ключи. Если арендодатель хочет ремонт, надо дать разрешение на ремонт и передать ключи.
Если арендодатель не согласен с планом ремонта, пусть скажет.
С предупреждением то же самое, что с актами: съемщик отправляет уведомление и оставляет себе доказательства отправки. Например, квитанцию об отправке заказного письма.
Что дальше
Если арендодатель предоставляет ключи, доступ к помещению и подтверждает смету ремонта — отлично, можно начинать делать. Главное, чтобы съемщик фиксировал ремонт: сделал такое, вот фото, всё по плану.
Если арендодатель не дает ключи, можно ничего не делать. У съемщика есть подтверждение, что он пытался выполнить обязательства.
Если арендодатель не согласен с планом ремонта, с ним можно поспорить, но это уже другая история.
Это не все советы о том, как съезжать из помещения. Больше подробностей, шаблонов и формулировок — в статье «Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж».
Отказ в обратной приемке помещения Арендодателем – возможен? Возможное изменение единообразной судебной практики ФАСов.
Ситуация:
Арендатор возвращает имущество
Имущество имеет недостатки за которые отвечает арендатор
Арендодатель отказыватся принять имущество до устранения недостатков
Арендатор устраняет недостатки
Арендодатель принимает имущество
Вопросы:
1. Имеет ли право Арендодатель требовать плату за использование имущества после даты отказа от принятия имущества?
2. Имеет ли право Арендодатель отказываться от приемки имущества при наличии обоснованных замечаний к его состоянию.
До прошлой недели был уверен в единообразии судебной практики по этим вопросам.
Вывод был один: Арендодатель не имеет право отказаться от приемки возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды вне зависимости от состояния такого имущества.
Основой для наличия такой уверенности выступили приведенные в конце сообщения судебные акты ФАСов нескольких округов.
Доводы в пользы такого вывода кратко:
1. Ст. 655 ГК РФ предусмотривает обязанность Арендодателя принять помещения от Арендатора после прекращения договора.
2. Ни закон (ст. 622 ГК РФ и ст. 655 ГК РФ) ни положения заключенного договора аренды не содержат права Арендодателя на отказ от приемки помещений при прекращении договора, даже при возврате помещений в состоянии не соответствующем требованиям закона и/или договора.
3. Отказ Арендодателя от предлагаемой приёмки имущества есть просрочка кредитора, влекущая невозможность считать должника просрочившим и, следовательно, невозможность применения ст. 622 ГК РФ в части возложения обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.
Однако, в постановлении ФАС СКО по делу № А32-42877/2011 от 15.11.2012 г. столкнулся с противоположной точкой зрения.
1. Арендатор (должник) предложил Арендодателю (кредитору) ненадлежащее исполнение.
2. Просрочка Арендодателя (кредитора) имеет место при предложении Арендатором (должником) надлежащего исполнения.
3. Основания считать Арендатора (должника) не просрочившим отсутствуют (ч. 3 ст. 405 ГК РФ) – Арендатор обязан в силу ст. 622 ГК РФ внести плату за нарушение срока возврата имущества.
Мои выводы:
Кредитор считается просрочившим в нескольких случаях:
1 отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение
2 не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором … до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства
В описанном изначально случае, говорить о наличии просрочки кредитора по первому основанию действительно не приходится,
В рассматриваемом постановлении суд просто проигнорировал наличие второго основания.
Закон (ст. 655 ГК РФ) предписывает Арендодателю принять возвращаемое Арендатором имущество, без предоставления права на отказ от исполнения такой обязанности.
Выводы с точки зрения поиска общего справедливого правила для данной ситуации:
Единственной адекватной и справедливой мерой ответсвенности Арендатора является возмещение убытков Арендодателю, причиненнных ненадлежащим исполнением обязанности по возврату имущества в надлежащем сосотоянии.
Ситуация при которой Арендодатель:
— имеет право отказаться от приемки возвращаемого имущества
— имеет право потребовать оплаты за пользование имуществом за период после своего отказа от приемки
недопустима, поскольку создает возможность при которой Арендатор не смотря на допущенное нарушение, оплатит, сумму превышающую фактически понесенные Арендодателем убытки.
Прошу коллег поделится своими мнением по данной ситуации.
— Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011
«. Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации».
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу N А56-13270/2006
«Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора».
— Постановление ФАС СКО от 29 ноября 2006 года Дело N Ф08-5682/2006:
«Арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность крана может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием крана в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества».
— Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу N А41-38654/10
«То обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды, арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия. »
Кроме того, помимо сухой констатации факта недопустимости отказа арендодателя от приемки имущества, обнаружил в нескольких постановлениях судов апелляционной инстанции обоснование такой позиции:
«ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений».
Англо-американское договорное право
Споры в сфере банкротства. Практикум
Введение в правовую систему Англии
Комментарии (7)
Наверное соглашусь с тем, что был не прав по вопросу толкования ст. 406 ГК РФ.
Над иным способом формального обоснования своей позиции необходимо будет подумать.
Но с точки зрения выработки общего справедливого правила для данной ситуации, всё-таки полагаю подход с использованием конструкции злоупотребления правом несовершенным.
Существовавший единообразный подход в судебной практике считаю верным.
В его защиту могу привести следующие аргументы:
Предоставление Арендодателю фактически дополнительного способа обеспечения своего права на возврат имущества в надлежащем состоянии является откровенным «перегибом» в пользу Арендодателя.
Такой «перегиб» может привести к необоснованному взысканию с Арендатора денежных средств сверх сумм причиненных Арендодателю убытков.
Кроме того, у Арендодателя, после оплаты ему пользования имуществом формально остается право взыскать еще и убытки с Арендатора (в качесте примера: арендодатель отказывается от приемки помещений, через неделю, принимает с замечаниями; в итоге имеет арендную плату за неделю после отказа и убытки за возврат имущества в ненадлежащем состоянии).
Аналогия закона в части правила о строительном подряде, также кажется не совсем уместной.
Суть отношений по строительному подряду, исходя из которой формулировалось такое правило отличается существенным образом от отношений аренды.
Полет мысли выдался не совсем системным и не достаточно аргументированным. Прошу прощения.
Сказывается конец рабочей недели и дефицит времени.
В предыдщем сообщении я отметил, что над формальным способом обоснования своей позиции мне еще надо подумать.
Теперь собственно по существующей проблеме с позиции формального подхода.
Допустим Арендодатель на основании общей нормы 406 ГК РФ не будет считаться просрочившим кредитором, так как ему предложили ненадлежащее исполнение.
Обратимся к положениям ст. 622 ГК РФ
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из содержания указанной статьи видно, что в данном случае плата за время просрочки передачи является мерой ответственности Арендодателя, которую он имеет право требовать в определенном законом размере и в силу его (закона) прямого указания.
Основанием для привлечения к ответсвенности Арендатора является нарушение в виде невозврата имущества после прекращения договора.
Таким образом в данном случае речь идет не об исполнении Арендатором обязательства, которое Арендодатель имеет право не принять как ненадлежащее, а о прекращении Арендатором нарушения, дающего Арендодателю право требовать наложения на Арендатора санкций предусмотренным законом.
Факт предложения принять имущество в ненадлежащем состоянии является прямым нарушением ч. 1 ст. 622 ГК РФ и дает основание требовать возмещения убытков, причиненных таким нарушением.
Следовательно, наличие или отсутствие права у Арендодателя отказаться от принятия Имущества не имеет никакого значения в данной ситуации, так как единственным обстоятельством имеющим значение является факт предложения Арендатором принять возвращаемое имущество.
Буду рад любой критике. Но поддержке рад буду больше )
Еще один возможный вариант формального обоснования:
Право предусмотренное ст. 622 ГК РФ Арендодатель имеет возможность реализовать только до момента предложения Арендатором принять возвращаемое имущество.
Если предложение Арендатора ненадлежащее, то Арендодатель и не обязан его принимать ст. 406 ГК РФ.
Однако данная ситуация неизбежно приведет к возможности злоупотребления Арендодателем предоставленными ему правами и требует автоматического применения ст. 10 ГК РФ.
Причина: в данном случае Арендодатель имеет возможность требовать не только возмещения убытков причиненных таким ненадлежащим исполнением, но и, СВЕРХ, того оплаты за период в течение которого он такое имущество не принимал.
В любом случае, вне зависимости от степени ненадлежащего исполнения (практически полная утрата вещи или незначительное её повреждение) Арендодатель получит право как требовать убытки причиненные возвратом имущества в ненадлежащем состоянии, так и плату за период просрочки возврата имущества после собственного отказа.
То есть в данной ситуации Арендодатель получает инструмент одностороннего определения размера сумм возмещения, что нарушает принцип равноправия участников гражданских правоотношений ч.1 ст.1 ГК РФ.
В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после представления его арендатору во владение или пользование и подписанием сторонами соответствующего документа о передаче объекта.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества в соответствии..
В силу п.2 ст 655 при прекращении договора … с соблюдением правил п.1 указанной статьи.
Если арендатор предлагает принять имущество в ином состоянии, то нарушает требование закона и такое исполнение нельзя назвать надлежащим. Кредитор вправе отказаться от принятия ненадлежащего исполнения и предложить арендатору привести имущество в надлежащее состояние.
В таком случае обязанность арендатора по возврату имущества считается неисполненной и арендная плата подлежит внесению.
Вместе с тем отказ от принятия ненадлежащего исполнения является правом кредитора.
Арендодатель может принять имущество в состоянии, не соответствующем требованиям закона(условиям договора) в этом случае обязанность Арендатора по возврату имущества считается исполненной и арендная плата дальнейшему внесению не подлежит.
При этом кредитор вправе не предъявлять претензии, связанные с ненадлежащим исполнением указанной обязанностью или предъявить: потребовать привести используемое имущество в надлежащее состояние либо самостоятельно привести имущество в надлежащее состояние и потребовать от арендатора возмещения понесенных расходов