иск к застройщику об устранении недостатков судебная практика
Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так
На основе реальной судебной практики
Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.
В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.
Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует
В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.
На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.
Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф
Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.
Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.
В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.
Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.
На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.
Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.
Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.
Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.
В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.
Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.
Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.
Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.
Даже если застройщик оплатил неустойку, можно потребовать больше
Ситуация. Женщина заключила договор участия в долевом строительстве, а застройщик сдал дом на три месяца позже. Она потребовала 100 тысяч рублей неустойки. Застройщик платить не захотел.
Тогда женщина пошла в суд за неустойкой, штрафом и компенсацией морального вреда. Застройщик понял, что пахнет жареным, и перечислил ей 20 тысяч рублей почтовым переводом.
Районный и областной суды уменьшили размер компенсации. Получилось, что застройщик и правда добровольно всё заплатил и ничего не должен. Якобы женщина не смогла доказать, почему неустойка именно такая.
Что сказал Верховный суд. Оплата неустойки после того, как дольщик подал в суд, — это не добровольная компенсация. Даже если застройщик опомнился и что-то заплатил, с него всё равно можно потребовать штраф.
Если есть иск, считается, что добровольно компенсировать ущерб застройщик не захотел. Штраф по закону о защите прав потребителей начисляют на всю сумму компенсации: даже на ту часть, которую застройщик якобы добровольно заплатил.
Дольщик не должен доказывать соразмерность неустойки и подтверждать свои убытки. Иногда суд может уменьшить компенсацию, но только если застройщик докажет, что сумма неоправданно большая.
Как это использовать. Если застройщик нарушил сроки, сдал квартиру с дефектами или еще как-то нарушил ваши права как потребителя, пишите претензию и требуйте компенсацию. Не заплатит добровольно — идите в суд. В иске к сумме неустойки и морального вреда прибавьте штраф — 50% от общей суммы, которую взыщет суд. Эти деньги получите вы, а не государство.
То есть через суд можно получить в полтора раза больше денег. Расходы на юриста и пошлины тоже возместят. Застройщики это знают и боятся. А если не знают, напомните им. Так будет проще договориться быстро и без суда.
Если застройщик не уведомил о сдаче квартиры, считается,
что он ее не сдал
Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.
Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.
Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.
Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.
Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.
Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.
Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.
Как это использовать. Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.
Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.
Новому дольщику переходят все права предыдущего, включая срок для расчета неустойки
Ситуация. Одна женщина купила квартиру в строящемся доме, который не сдали в срок. Тогда она продала свое право на квартиру другой женщине. Это случилось через семь месяцев после того, как дом должны были сдать, и за два месяца до того, как его фактически сдали.
И вот та, вторая, пошла в суд за неустойкой. Она потребовала от застройщика компенсацию за весь срок, а не только за то время, когда стала дольщицей, — 208 тысяч рублей за просрочку и 50% штрафа сверху.
В первой инстанции всё получилось, а областной суд отказал. Говорит, так нельзя: неустойка новой дольщице положена только за два месяца, а не за семь.
Что сказал Верховный суд. Неустойку надо считать за всё время — с того дня, когда застройщик должен сдать дом. Второй дольщик имеет на это право по закону.
И хотя новая дольщица получила право требования в апреле, неустойку она может взыскать с января. В договоре написано, что при переуступке права сохраняются, и суд не может изменить это условие.
Как это использовать. Если покупаете квартиру по договору уступки прав требования, читайте, что там написано по поводу перехода прав. Это важно для расчета неустойки.
Если формулировки в вашу пользу, а застройщик не сдал дом вовремя, требуйте компенсацию за всё время. Даже за тот период, когда вы еще не были дольщиком. Это законно, и так сказал Верховный суд. И не забывайте про штраф, если дело дойдет до суда.
Сначала читать, потом подписывать
Застройщик возместит расходы на утепление стен и окон, если сдал дом с нарушениями
Ситуация. Застройщик сдал дом, а потом выяснилось, что в квартире промерзают стены. В комнатах сыро и появилась плесень.
Собственница потребовала утеплить стены, но застройщик отказался. Сослался на то, что наружные стены — общее имущество. Трогать их без согласия всех жильцов нельзя по закону.
Пришлось оплачивать работы и требовать компенсацию расходов через суд. С учетом морального вреда и экспертизы получилось 425 тысяч рублей и еще 50% штрафа сверху. Местные суды сначала уменьшили сумму за моральный вред, а потом и вовсе отказали в иске.
Что сказал Верховный суд. За моральный вред вместо 50 тысяч можно взыскать только 10, но расходы на утепление застройщик возместит полностью.
Дома нужно строить как положено. Для утепления стен, например, есть свой снип. Если в квартире найдутся недостатки, их придется устранить. Собственник сам решает, как защищать свои права: может потребовать от застройщика утеплить стены или выплатить компенсацию. Еще можно нанять бригаду, а потом получить возмещение.
Общее имущество здесь ни при чём. Утепление стен — это не переустройство, не реконструкция и не перепланировка. Чтобы устранить дефекты, не нужно звать соседей на собрание и получать их согласие на работы.
Как это использовать. Если в новой квартире промерзают стены, запотевают окна, обои покрываются плесенью, а зимой холодно, проводите экспертизу и требуйте устранения недостатков.
Кто заплатит — зависит от причин недостатков. Возможно, дело в управляющей компании. А может, виноват застройщик: он нарушил технологию строительства или сэкономил на материалах. Выводы сделает эксперт.
Потом требуйте, чтобы виновник устранил дефекты или возместил ваши расходы. Аргументы про общее имущество и согласие всех жильцов незаконные.
Хитрые формулировки о сроке сдачи дома не помогут уйти от ответственности
Ситуация. В договоре долевого участия было два пункта о сроках. Один пункт внесли, чтобы исполнить закон: квартиру пообещали сдать максимум через полгода после того, как дом введут в эксплуатацию. А ниже написали, что дом сдадут в 1—2 квартале следующего года.
В итоге получилось так. Дом ввели в эксплуатацию в декабре. А квартиру передали только в октябре следующего года — через десять месяцев. Покупатели потребовали неустойку и пошли в суд.
А суды им говорят: вас же предупредили, что дом достроят во втором квартале. Значит, считать полгода для передачи квартиры нужно с 30 июня — то есть с последнего дня этого квартала. До октября прошло всего четыре месяца — нарушений со стороны застройщика нет и неустойка не положена.
Что сказал Верховный суд. По закону нужно указать в договоре срок для передачи квартиры и строго его соблюдать. Считать этот срок начинают с того дня, когда дом официально ввели в эксплуатацию.
Привязка к планируемым застройщиком срокам — это нарушение закона. Если есть конкретная привязка к вводу дома в эксплуатацию, пункт про первый и второй квартал нельзя брать за основу для расчета неустойки.
Дом ввели в эксплуатацию в декабре. По закону срок для передачи квартиры истек в июне следующего года — с тех пор и пошла неустойка. Ее нужно начислить до октября, когда был подписан акт. Так что те 150 тысяч рублей, которые требуют собственники, — это законная компенсация за просрочку.
Как это использовать. Следите за тем, что написано в договоре по поводу сроков. Когда застройщик предложит подписать акт, проверьте, уложился ли он в положенное время. Если нет, требуйте компенсацию. Даже за пару месяцев может набежать приличная сумма.
Если застройщик просит подождать и честно предупреждает о задержке, оформляйте и регистрируйте дополнительное соглашение. Если его нет — это тоже повод взыскать неустойку. Устные договоренности здесь не работают.
Я правильно понимаю, что если есть дефекты застройщик идёт их исправлять, но мы уже имеем право на компенсацию 1% за каждый день? или на это можно расчитывать только после 45 дней? Спасибо.
Андрей, подскажите, вам помогли с вашей проблемой??
Вопрос: застройщик незавершенного объекта строительства обанкротился, достраивать его взялся Фонд защиты правд участников долевого строительства. Фонд новых сроков официально не обозначил, только устно, постоянно их затем сдвигая. Покупка квартиры осуществлялась не через счета эскроу. Дом введен в эксплуатацию со значительной задержкой сроков. Какие законодательные акты регулируют сохранение и/или назначение новых сроков новым застройщиком? Имеет ли право дольщик требовать неустойку в этом случае?
Что делать если судья в Истре подкуплен застройщиком и прислали скорее всего «своих» судебных экспертов? Почему сложилось такое впечатление: почитал отзывы про судей в Истре и конкретно про того кто по нашему делу + по тому как проходили заседания тоже сложилось не хорошее впечатление.
Судебная экспертиза проводилась сейчас и серьезных перепадов тепловизор конечно же не показал, а экспертиза которую изначально инициировали мы за свой счет проводилась в зимнее время и тепловизор показал большие перепады температур на некоторых стенах и окнах (собственно что я и ожидал т.к. проверял сам пирометром не однократно).
Судебный эксперт сказал что нам надо было на этапе приемки приглашать экспертов, а теперь что либо доказать сложно. Например, то что мы покрасили обои под покраску теперь не докажешь что стены не ровные (есть места с неровно положенными плитами и есть сильно бугристые стены). В общем если про этот дефект такую дич сказали, то скорее всего они замотивированы застройщиком и на суде могут говорить не правильные вещи, скорее всего будут говорить что все недостатки эксплуатационные. Хотя на самом деле, не ровно положенная плитка, не ровная стяжка, не ровные стены, не правильно поставленные окна никак не могут быть эксплуатационными недостатками.
Как порекомендуете действовать?
Какого пола потолок?
Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».
Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».
Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.
А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.
В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы «носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил». Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.
С такими «железобетонными» аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.
А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.
По мнению Верховного суда, Закон «Об участии в долевом строительстве. » (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».
Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.
Иск к застройщику об устранении недостатков судебная практика
Приобретение новой квартиры, да еще в новостройке – всегда радостное событие в жизни каждого человека. Однако радость частенько омрачают недобросовестные застройщики, которые, экономя на каждом виде работ либо на материалах строительства, в результате сдают квадратные метры с недостатками. Не будем усугубляться в вопрос, как они это делают, но факт сдачи подавляющего большинства многоквартирных домов с мелкими либо крупными косяками, думаю, не требует дополнительных доказательств, так как судебных споров по их устранению между собственниками и застройщиками на сайтах судов можно исчислить не одним десятком или даже сотней…
Одни недостатки несущественные, которые возможно устранить во время эксплуатации жилого фонда силами собственника либо управляющей организации, что в большинстве случаев и происходит, другие – очень даже существенные, которые влияют и на качество жизни в квартире, а также очень затратные по их устранению.
Собственники решают вышеназванные проблемы по-разному. Кто-то пишет жалобы и претензии на управляющую организацию, кто-то судится с застройщиком. А какова роль управляющей организации многоквартирного дома (МКД) в данной ситуации? Ведь именно она очень заинтересована в том, чтобы все недостатки строительства были устранены Застройщиком и за его счет, иначе в дальнейшем все затраты лягут на плечи управляющей организации, несмотря на установленную законом обязанность собственников полностью финансировать содержание МКД.
Также животрепещущим вопросом является момент надлежащего истца по искам к застройщику по устранению строительных недостатков. Может ли управляющая организация выступить в качестве истца и какие перспективы такого иска? Ведь некоторые недостатки обнаруживаются не только в самих помещениях МКД, но и при эксплуатации общего имущества МКД и многие Застройщики пытаются их списать на текущее ненадлежащее содержание МКД, чтобы не нести затраты по их устранению. А некоторые застройщики при начале строительства нового многоквартирного дома просто создают новую организацию, просто ликвидируя старую во избежание несения расходов на исправление своих косяков.
В период управления МКД по договору управления именно управляющая организация представляет интересы собственников в отношениях с третьими лицами по вопросу содержания общего имущества МКД. Поэтому именно управляющей организации желательно за очень короткое время после введения дома в эксплуатацию обнаружить недостатки строительства и составить соответствующие документы в отношении общего имущества, а также содействовать собственникам при составлении надлежащей документации при обнаружении недостатков в жилых и нежилых помещениях.
Не взирая на затратность мероприятий, я считаю, в некоторых случаях управляющей организации нужно даже произвести необходимые экспертизы, так как впоследствии данные расходы обязательно окупятся в виде отсутствия необходимости нести порой немалые затраты в результате содержания МКД с косяками строителей. Ведь при ликвидации застройщика, его банкротстве, а также часто неторопливости и необязательности в работе судебных приставов, все проблемы придется решать именно управляющей организации, которую суды и надзорные органы очень любят делать крайней во всех бедах МКД.
В соответствии с пунктом 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
В соответствии с частью 2 ст. 755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Пунктом 4 ст. 4 Закона 214 установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, и гарантийный срок на объект долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 1 ст. 7 закона 214).
Согласно части 5 ст.7 Закона 214, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 5 ст. 7 закона 214 предусмотрено, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
А какова же практика судов по рассмотрению указанной категории споров? Ведь в нашей стране именно в судах рождается истина, а часто несколько противоположных истин…
В законе 214 в пункте 6 ст. 7 прямо указано на то, что именно участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и, в дальнейшем, по доверенности может представлять интересы собственников в суде.
В соответствии с частью 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами. Следовательно, только если в МКД организовано ТСЖ, и оно является управляющей организацией МКД, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.
У управляющей организации, осуществляющей управление МКД на основании договора управления в силу ст. 162 ЖК РФ, такого правомочия законом прямо не предусмотрено.
Имеются основания подавать иски от имени управляющей организации при обнаружении строительных недостатков при эксплуатации общего имущества МКД. Тогда как от имени собственников имеются правовые основания подать иск как при обнаружении недостатков в собственных помещениях, так и при наличии строительных недостатков общего имущества МКД.
Есть также и практика судов об удовлетворении требований управляющей организации по устранению строительных недостатков общего имущества МКД по искам к Застройщикам.
Постановлением АС западно-Сибирского округа от 08 февраля 2017 года по делу № А70-8941/2015 оставлено в силе решения судов первой и апелляционной инстанции об удовлетворении иска управляющей организации об устранении недостатков инженерных систем и кровли. Взысканы судебные расходы в виде затрат на госпошлину и строительную экспертизу.
Решение АС г. Москвы (оставлено в силе в апелляционной и кассационной инстанции) от 21 апреля 2017 г. по делу № А40-236434/16-29-2303: «В силу положений п.1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 138 ЖК РФ управляющая компания правомочна действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем обращения в суд за защитой из права общей долевой собственности».
Аналогичные судебные решения по искам УО:
Решение АС Воронежской области по делу от 24 апреля 2017 г. по делу № А14-437/2017 (оставлено в силе в апелляционной, кассационной инстанцией, ВС вынес определение № 310-ЭС18-5065 от 11 мая 2018 года об отказе в передаче рассмотрения жалобы в СК ВС РФ): удовлетворен иск управляющей организации по устранению строительных недостатков общего имущества.
Решение АС Оренбургской области от 26 мая 2016 года по делу А47- 11677/2014: удовлетворен иск УО в порядке регресса к застройщику о взыскании убытков, причиненных собственникам в результате затопления по причине недостатков строительства. Штраф по Закону о ЗПП, взысканный мировым судьей в пользу собственника, не возмещен УО.
Применение положения ФЗ о защите прав потребителей по искам к Застройщикам.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Пленума ВС РФ № 17).
То есть, при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по надлежаще оформленной доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку, штраф и возмещение морального вреда по закону о ЗПП.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о ЗПП, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП), о чем указано также в пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17.
Согласно пункту 8 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г., так как Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков, то нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о ЗПП ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
В силу ст. 22 Закона о ЗПП требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Таким образом, соблюдение претензионного досудебного порядка обращения собственников помещений к Застройщику – обязательно. В противном случае, суд имеет право не принять иск к рассмотрению или оставить принятое исковое заявление без рассмотрения в силу ст. 222 ГПК РФ.
Кроме того, при подаче иска собственником – физическим лицом возможно предъявить требование о компенсации потребителю морального вреда, для удовлетворения которого достаточным условием является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы неустойки, подлежащей взысканию. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17).
Однако в случае подачи иска от управляющей организации в защиту интересов собственников (при наличии соответствующего решения общего собрания), нормы закона о ЗПП о штрафах, неустойках и моральном вреде неприменимы. Возможно будет только заявить требование о понуждении исправить недостатки строительных работ, взыскании ущерба (при наличии) и судебных издержек.
Подсудность и подведомственность исков о строительных недостатках.
При предъявлении иска от имени собственников – физических лиц (по надлежаще оформленной доверенности) вопросы о подсудности и подведомственности будут разрешаться нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) и Закона о ЗПП, так как Закон 214 не содержит нормы о подсудности и подведомственности таких споров.
В соответствии с пунктом 1 ст. 22 ГПК РФ «Подведомственность гражданских дел судам» суды рассматривают и разрешают, в том числе, и исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии со ст. 23 ГПК РФ «Гражданские дела, подсудные мировому судье», судебные споры между участниками долевого строительства и застройщиками по устранению строительных недостатков не входят в перечень категорий дел, подсудных мировому судье.
Согласно пункту 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Данный вывод сделан также в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – Пленум ВС РФ № 17).
Таким образом, данный иск от имени собственников – физических лиц (по доверенности), должен быть подан в суд общей юрисдикции по выбору истца на основании ст. 17 Закона о ЗПП или ст. 28 ГПК РФ.
Кроме того, пунктом 3 ст. 17 закона о ЗПП установлено, что потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
При подаче иска от имени управляющей организации по договору управления иск подается согласно положениям Арбитражно-Процессуального кодекса РФ.
Вышеуказанные выводы подтверждаются судебной практикой по рассмотрению данной категории дел.
Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2016 г. № 307-ЭС16-19702: суд установил, что нарушение застройщиком сроков передачи помещения истцу обусловлено наличием выявленных недостатков, не препятствующих использованию помещения по прямому назначению, а также отказом истца от подписания акта приема-передачи объекта, а не задержкой строительства объекта или другими не зависящими от застройщика обстоятельствами. Следовательно, вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта отсутствует, равно как и основания для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде неустойки и взыскания упущенной выгоды.
Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 г. № 83-КГ16-14: сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред. Взыскание морального вреда в связи с нарушением прав за более ранний период просрочки обязательства по передаче объекта долевого строительства не препятствует заявлению требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 г. № 18-КГ17-211: по смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф.
Определение ВС РФ от 12 апреля 2018 г. № 309-ЭС18-2541: «…Исследовав обстоятельства спора и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Кодекса, в числе которых заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, исходил из того, недостатки на инженерных системах отопления и водоснабжения выявлены в течение гарантийного срока, причиной их возникновения явилось ненадлежащее выполнение строительно-монтажных работ, застройщик несет ответственность за качество объекта долевого строительства, размер убытков на устранение аварийных и предаварийных ситуаций документально подтвержден, в связи с чем удовлетворил заявленные требования. При этом судами учтено, что способ устранения недостатков выбран истцом и является оптимальным, исходя из конкретных обстоятельств спора».
Примеры судебных решений: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2017 г. № 33-21156/2017, Определение ВС РФ от 11 мая 2018 г. № 5-КГ18-13.
Судебная практика свидетельствует о том, что суды довольно часто применяют ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа, уменьшая ее (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.06.2017 г. по делу № 33-20295/2017, от 06.06.2017 г. по делу № 33-21414/2017).
Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:
В интересах управляющей организации в кратчайшие сроки после начала действия договора управления МКД выявить и задокументировать все выявленные строительные недостатки, предпочтительно даже путем получения экспертного заключения (либо заявить ходатайство о проведении экспертизы в суде).
Управляющей организации необходимо от своего имени, а также от имени собственников направлять (желательно, неоднократно) в адрес застройщика претензии об устранении строительных недостатков.
Иски к застройщику желательно подавать от имени собственников по надлежаще оформленной доверенности на юриста УО (естественно, при наличии желания собственника), при этом указать управляющую организацию третьим лицом по делу. В любом случае в интересах УО активно участвовать в судебном процессе.
В случае подачи иска от имени управляющей организации, нормы Закона о защите прав потребителей о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, освобождении от оплаты госпошлины – неприменимы.
В случае взыскания в судебном порядке собственниками ущерба своему имуществу по причине наличия строительных недостатков с управляющей организации (бывает и такое) – взыскивать убытки с Застройщика в порядке регресса. Однако при этом, взысканные с УО штрафы по Закону о ЗПП возвращены ей не будут. Вот такая ответственность УО без вины.
Отметим, что компания «Бурмистр.ру» разработала сервис взаимодействия управляющих компаний и абонентов. Более подробная информация о работе сервиса здесь.