в каком случае люди ходят к нотариусу 100 к 1 ответ
Зачем идти к нотариусу?
Когда речь идет об оформлении наследства или о совершении завещания в необходимости услуг нотариуса никто не сомневается. А вот при продаже или покупке жилья люди порой почему-то предпочитают справляться без его помощи. О том, зачем нужен нотариус при заключении договора купли-продажи, нам рассказывает президент нижегородской нотариальной палаты Кирилл Борисович Лазорин.
Отвечаем головой!
Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
А нотариальное удостоверение таких сделок необязательно, то есть договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. Хочешь – иди к нотариусу, не хочешь – не иди. Закон это не регламентирует. А риэлторы часто говорят: «Да зачем вам нотариус? Мы сами можем составить договор и внести туда все необходимые условия! Потом мы отнесем его в регистрационную службу. Вы сэкономите время и деньги».
Однако специалисты по недвижимости заключают с клиентом лишь договор на возмездное оказание риэлторских услуг. А это значит, что человек, отдавая свои кровные, не получает всеобъемлющей квалифицированной юридической помощи.
Почему так происходит? Договор, заключенный в простой письменной форме, подразумевает, что права и обязанности возникают только у двух сторон: у продавца и у покупателя, а никак ни у агентства недвижимости и не у агентов в частности. Риэлторы участвуют в процессе передачи денег, однако сами они не несут юридической и материальной ответственности за судьбу заключенной сделки. Вполне возможно, что они фактически проверяют юридическую чистоту квартиры – берут выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которая подтверждает, кто является собственником данного жилого помещения, не находится ли оно под арестом или запрещением. Но если в дальнейшем сделка все-таки окажется недействительной, предъявить претензии к агентству недвижимости будет чрезвычайно затруднительно или практически невозможно.
Совсем другая ситуация складывается, если сделка совершена в нотариальной форме. Нотариус несет не только юридическую, но и материальную ответственность за удостоверенную им сделку. Если впоследствии сделка признается недействительной, то суд может обязать нотариуса возместить ущерб пострадавшей стороне. Подчас для обманутого покупателя это единственная возможность не остаться на улице без гроша в кармане.
Вот пример, который во многих ситуациях может стать типичным. Граждане заключили договор купли-продажи жилого помещения, но регистрирующий орган в силу каких-то причин не произвел его государственной регистрации. И, как следствие этого, не произвел государственной регистрации перехода права собственности. В результате покупатель, исполнив со своей стороны договор, передал продавцу денежные средства, однако собственником недвижимости так и не стал. Конечно, в этой ситуации, можно прибегнуть к профессиональной помощи юриста, обратиться в суд. Но суд, в лучшем случае, может вынести решение о признании права собственности за покупателем. А возможен вариант, при котором суд признает настоящий договор недействительным и обяжет его стороны возвратить друг другу всё, что они получили в результате исполнения договора (двусторонняя реституция). Вот тут-то и может возникнуть «самое страшное»: продавец к моменту вынесения судебного решения уже израсходовал полученные деньги. И может оказаться так, что он является неимущим, безработным, либо размер его заработной платы ничтожно мал в сравнении со стоимостью проданной недвижимости. При этом, совершенно очевидно, что покупатель столкнется с серьезной проблемой, связанной с возвратом своих денег.
Если бы упомянутый договор купли-продажи был бы заключен в нотариальной, то есть квалифицированной форме, приведенной ситуации можно было бы избежать. Так, если в дальнейшем договор будет признан недействительным, у сторон появляется возможность возмещения своих убытков за счет имущества нотариуса, поскольку в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации.
Каким образом это происходит? На сегодняшний день каждый нотариус минимально застрахован на 1,5 млн. рублей. С 1 марта 2012 года размер страховки составит 5 млн. рублей – согласно новому закону, на основании которого, нотариус удостоверяющий договоры об ипотеке, должен быть застрахован именно на такую сумму.
Гарантия чистоты
Однако вероятность того, что клиенту понадобится компенсация, крайне мала. Можно смело сказать: если сделка совершена в нотариальной форме, то это гарантирует то, что она законна. Другими словами, можно спать спокойно.
Во-первых, нотариус проводит правовую экспертизу и анализирует все условия сделки. Он внимательно беседует с людьми, чтобы убедиться в их вменяемости, проверяет дееспособность и свободное волеизъявление. Так снижается риск того, что сделка будет признана недействительной. Нотариус спрашивает: «Вы хотите продать эту квартиру? Кому? По какой цене? Кто там проживает?». Если человек не отдает себе отчета в своих действиях и не может ими руководить, он просто не сможет внятно ответить на эти вопросы.
Во-вторых, нотариус изучает полный комплект правоустанавливающих документов – то есть тех документов, благодаря которым возникает право собственности на данную жилплощадь. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации и т.д. Далее нотариус выясняет, кто стоит на регистрационном учете в данной квартире. Затем он обязательно проверяет наличие государственной регистрации того или иного договора, на основании которого хозяин энного числа квадратных метров считается собственником. Следующий этап – получение выписки из Единого Государственного Реестра Прав. Раньше клиенты зачастую сами приносили такую выписку. Сейчас мы можем самостоятельно запросить данную выписку, поскольку все нотариусы находятся в единой информационной сети с регистрирующим органом. А после подписания и нотариального удостоверения договора мы передаем туда весь комплект документов для государственной регистрации. Это предусмотрено Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Это очень удобно для людей, которые обращаются к нотариусам за помощью. Им не нужно стоять в очередях самим или оформлять доверенность на представителя – можно просто прийти к нам, и мы все сделаем.
В случае малейших сомнений нотариус просто не будет оформлять сделку и объяснит, почему он не стал этого делать. Говоря юридическим языком, он вынесет официальное постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Ловушка по имени ипотека
Со стороны банков бывают злоупотребления, избежать которых можно благодаря квалифицированной помощи нотариуса. Как обычно заключается договор ипотеки? Банк предоставляет покупателю кредит для приобретения жилья. Эта недвижимость и служит предметом залога: если клиент не возвращает вовремя кредит, банк ее изымает и реализует. Представим себе: человек берет ипотеку, чтобы купить квартиру, рыночная стоимость которой три миллиона рублей. А банк оценивает ее залоговую стоимость в полтора миллиона. Клиент выплачивает деньги по кредиту, но вдруг наступает момент, когда он больше выплачивать не может. Банк изымает квартиру и реализует ее по цене, которая не превышает залоговой стоимости. Она могла бы быть продана за три миллиона, а ее продают за полтора. Что в результате? Человек в свое время уже заплатил банку примерно полтора миллиона, а потом у него забрали жилье на такую же сумму. Получается, что он с банком в расчете. Но в действительности его обделили. Ведь квартира на самом деле стоит три миллиона! Значит, полтора миллиона он недополучил. А это значительная сумма, которую он мог бы потратить на вступительный взнос или на покупку меньшей жилплощади… А иногда бывает и так, что неудачливый покупатель, выплативший банку немало денег и лишившийся квартиры, еще и остается должен. Чтобы этого не произошло, при заключении договора ипотеки (залога недвижимого имущества) нужно обязательно обращаться к нотариусу. Тогда в договоре ипотеки будет отражена реальная рыночная стоимость квартиры и порядок взыскания с клиента денег в случае невыполнения обязательств. Кроме того, если потом такой договор будет признан недействительным по вине нотариуса, то покупатель получит от него полное возмещение ущерба.
Мифы и реальность
Риэлторы часто говорят, что обращаться за нотариальным удостоверением сделки очень обременительно: дескать, вас ждут длинные изматывающие очереди и высокие тарифы. К сожалению, многие люди, не имея юридического образования, пугаются такой перспективы и совершают сделки в простой письменной форме.
Однако это миф. Разберемся по порядку.
На самом деле, чтобы совершить сделку, совершенно необязательно ждать в живой очереди и тратить на это целый день. Можно прийти первый раз на консультацию к нотариусу и записаться на конкретное время. Затем вы соберете необходимый комплект документов и придете в назначенный час. Нотариус будет вас ждать с готовым проектом договора купли-продажи (или ипотеки).
Что касается тарифов на нотариальные услуги, то они намного ниже, чем стоимость посреднических услуг риэлторов. Судите сами: если жилплощадь стоит меньше одного миллиона рублей, то за удостоверение договора вы отдадите 1% от ее стоимости. А если от миллиона до 10 миллионов (как стоит большинство квартир) – то 10 тысяч рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей один миллион. Для сравнения напомним, что агентства недвижимости, как правило, берут за свои услуги от 3 до 7% от рыночной стоимости жилья.
Нотариус vs риэлтор
Подчеркивая роль нотариуса в оформлении сделки, я ни в коем случае не недооцениваю профессию риэлтора. Именно специалисты по недвижимости способны подобрать вам квартиру вашей мечты за приемлемую сумму. И на своем месте они незаменимы. Однако мне кажется в корне неправильным, что риэлторы порой пытаются выполнять не свойственные им функции.
Конечно, во многих агентствах недвижимости есть юристы, которые могут грамотно составить договор. Но опять-таки в отличие от нотариусов они не несут никакой юридической и материальной ответственности.
Оптимальный вариант выглядит так: риэлтор подбирает жилье и находит покупателя, а нотариус удостоверяет сделку. Раньше так и было, когда сделки купли-продажи подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Сейчас это стало необязательным, но я надеюсь, что законодательство еще изменится…
А что о роли нотариуса думают специалисты по недвижимости?
Заместитель директора ЗАО фирма «Чекни» Антон Кузнецов:
— Нотариус необходим для того, чтобы оформить доверенность, например, при подаче документов на регистрацию. А для самого удостоверения сделки обращаться к нему необязательно. Согласно Гражданскому кодексу для договора купли-продажи существует простая письменная форма. Поэтому незачем тратить лишние деньги на нотариальное удостоверение. Тем более, что сумму придется заплатить немалую – 1,5% от суммы сделки. Я считаю, что услуги нотариуса были бы нужны, если бы он отыскивал наследников, которые остаются после смерти собственников квартиры. Но, к сожалению, он этого делать не обязан, и опасность того, что после заключения договора объявятся наследники, которые потребуют отдать им жилье, сохраняется. Что касается конкуренции нотариусов и риэлторов, то они выполняют разные функции, и их интересы в основном не сталкиваются. Единственное исключение – когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и обращаются за сопровождением сделки.
Елена Соловьева, директор по продажам, юрист агентства недвижимости «Адрес»:
В каких случаях можно не платить нотариусу за дополнительные услуги
Мужчина из Балашихи обратился к нотариусу. Между ними произошел примерно такой диалог:
— Здравствуйте! Мне нужно, чтобы вы удостоверили мою подпись на одном документе.
— Здравствуйте! На каком?
— Я хочу оформить возражения против изменений, которые вносятся в устав одной фирмы. Я уже сам все заполнил и распечатал, осталось только засвидетельствовать мою подпись. Вот, держите.
— Хорошо, с вас тысяча рублей.
— Как тысяча? По закону госпошлина за удостоверение подписи — сто рублей.
— Да, госпошлина — сто рублей. Но еще вы должны заплатить за услуги правового и технического характера. Итого получается тысяча рублей.
— Но я не прошу оказывать мне никакие услуги. Мне нужно только удостоверить подпись.
— Тогда ничем не могу помочь. Пока вы не оплатите услуги правового и технического характера, я не смогу засвидетельствовать вашу подпись. Вот, возьмите письменный отказ.
Мужчина не хотел платить нотариусу за дополнительные услуги и обратился в суд, чтобы отказ в совершении нотариального действия признали незаконным.
Аргументы сторон
В итоге нотариус отказалась удостоверять мою подпись, пока я не оплачу дополнительные услуги. Считаю, что это незаконно, и прошу обязать нотариуса засвидетельствовать мою подпись без дополнительной платы.
Мужчина говорит, что не просил оказывать дополнительные услуги, но без этих услуг невозможно сделать то, что он просит. Чтобы удостоверить подлинность подписи, я должна прочитать весь документ, посчитать количество листов, проверить, все ли в этом документе соответствует закону. Это и есть услуги правового и технического характера. За них взимается плата в соответствии с установленным тарифом.
Я сделала все по закону, прошу в иске отказать.
Что сказали суды?
Закон не запрещает нотариусам взимать плату за услуги правового и технического характера. Например, это может быть анализ информации, полученной от клиента, консультации по вопросам законодательства, распечатка и хранение документов. Эти услуги — часть финансирования работы нотариуса наряду с оплатой нотариальных действий.
Но услуги правового и технического характера добровольны, навязывать их недопустимо. Человек, который обратился к нотариусу, имеет право отказаться от дополнительных услуг. Клиент вправе самостоятельно выполнить все технические действия: составить документ, сделать копии. Нотариусы могут оказывать дополнительные услуги, только если клиенту они нужны. Требовать от клиента платы за дополнительные услуги, которых он не просил, незаконно.
Нотариус, совершая нотариальное действие, обязан обеспечить его законность, соблюсти правила ведения делопроизводства, разъяснить клиенту права и обязанности, предупредить о последствиях. Это не услуги правового и технического характера, а обязанность любого нотариуса. Брать за это дополнительную плату нельзя.
Мужчина принес на заверку уже готовый документ и в дополнительных услугах не нуждался. Без изучения документа, проверки его законности, подсчета листов удостоверить подпись невозможно. Так что эта работа — часть нотариального действия, а не дополнительные услуги.
Кроме того, в законе вообще нет такого основания для отказа в совершении нотариального действия, как отказ заявителя от оплаты услуг правового и технического характера.
Мы считаем, что нотариус незаконно отказала истцу в удостоверении его подписи. Пусть удостоверит подпись и не взимает никакой дополнительной платы.
Нотариус обжаловала решение в областном суде.
Решение коллег из районного суда законно и обоснованно. Нотариус обязана засвидетельствовать подлинность подписи без оплаты дополнительных услуг.
Это решение нотариус снова обжаловала. Также жалобу на решение подала ассоциация нотариусов «Московская областная нотариальная палата».
Решения коллег из районного и областного судов абсолютно законны.
Нотариус решила идти до конца и подала жалобу в Верховный суд РФ.
Проверим еще раз все обстоятельства дела.
Мужчина считает отказ нотариуса незаконным, потому что в услугах правового характера он не нуждался, а всю необходимую техническую работу сделал самостоятельно.
Нотариус возражает против иска. Она ссылается на изменения в законе о нотариате, согласно которым плата за услуги правового и технического характера — это неотъемлемая часть платы за любое нотариальное действие.
Действительно, в закон были внесены такие изменения. Нотариусы имеют право брать деньги за услуги правового и технического характера. Например, за правовой анализ представленных документов, консультации по вопросам применения норм законодательства, изготовление копий и так далее.
Но не все нотариальные действия требуют от нотариуса дополнительных усилий. Могут быть ситуации, когда всю работу клиент уже сделал сам. В этих случаях требовать, чтобы клиент оплатил дополнительные услуги, нельзя. Если же нотариальное действие невозможно выполнить без услуг правового и технического характера, нотариус должен объяснить клиенту, в чем их необходимость. Клиент может выбрать: заплатить за них нотариусу или сделать все самому.
В этом деле суды установили, что нотариус не предложила мужчине какие-либо действия, которые можно было бы отнести к услугам правового или технического характера. Для удостоверения подписи на уже заполненном бланке оказывать такие услуги не требовалось.
Решение районного, областного и кассационного судов оставляем в силе. Отказ нотариуса в совершении нотариального действия признаем незаконным.
Что это значит
Такая позиция была у судов и раньше. Но после внесения изменений в основы законодательства о нотариате нотариусы стали ссылаться на эти изменения и требовать безусловной оплаты дополнительных услуг. Определение Верховного суда подтверждает, что ничего принципиально нового в законе не появилось.
Четко различить часть нотариального действия и услуги правового и технического характера по-прежнему очень сложно. Консультации можно расценить как обязательную работу нотариуса в рамках его функции, а можно — как дополнительную работу правового характера. Так написан закон. Нотариусы этим пользуются, учитывая, что в условиях пандемии и нехватки времени мало кому захочется разбираться.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Для нотариуса дополнительные услуги — это источник дохода. Чем больше услуг он окажет, тем больше заработает. Но для клиента эти услуги добровольны.
Если услуги правового и технического характера необходимы, нотариус обязан:
Если вы принесли нотариусу готовые копии документов и хотите только их заверить, нотариус не может требовать оплатить еще какие-либо дополнительные услуги. А вот если копии снял нотариус, то заплатить придется.
Нотариус не имеет права просто сказать: «С вас десять тысяч». Он должен объяснить, из чего сложилась эта сумма, что из этого обязательная плата, а что — дополнительная.
При заключении сложных сделок — выделении долей детям, завещании, брачном договоре — помощь нотариуса, как правило, необходима. Одна формулировка может изменить смысл всего документа. Нотариус разберется, чего вы хотите и как это правильно оформить. В таком случае за дополнительные услуги придется заплатить: из-за одной неверной фразы можно потерять намного больше, чем стоит работа нотариуса.
Что изменилось в работе нотариусов и как на этом сэкономить
С 1 февраля нотариусы должны бесплатно передавать на регистрацию в Росреестр документы для регистрации права собственности на недвижимость, причем сразу после оформления сделки или наследства. Если вам нужно оформить право собственности на квартиру, теперь это удобнее. И не придется лично подавать документы на регистрацию. Зато плату за услуги правового и технического характера еще раз прописали в законодательстве.
Отказаться от навязанных допуслуг будет сложнее — им посвятили часть закона, — но шанс сэкономить все-таки есть.
Памятка для клиентов нотариусов
Вот главное из нового закона:
Кого это касается?
Это касается всех, потому что к нотариусам может обратиться любой человек в разных ситуациях. У нотариусов есть полномочия, которые больше никто не может выполнить: оформить наследство, зарегистрировать брачный договор или куплю-продажу долей в квартире. Еще к нотариусам ходят, чтобы сделать доверенность, заверить копию или дать согласие на поездку ребенка за границу.
Нотариусы ничего не делают бесплатно — за свои действия они возьмут обязательный платеж: госпошлину или тариф, — а еще добавят дополнительные услуги.
Работа нотариуса регулируется законами: суммы они берут не какие захотят, а какие утверждены государством или нотариальной палатой. И список услуг у них тоже регламентирован.
В прошлом году в законах о работе нотариусов произошли изменения. Какие-то заработали еще в августе, но большинство — 1 февраля 2019 года.
Нотариус бесплатно передаст документы на регистрацию права собственности
У нотариуса можно оформить документы на переход права собственности. Иногда это обязательно, то есть получить имущество без посещения нотариуса невозможно. Например, если оформляется наследство, свидетельство о праве на унаследованную квартиру может выдать только нотариус. А на основании этого свидетельства уже регистрируется право собственности в Росреестре.
Иногда к нотариусу по сделкам с недвижимостью обращаются добровольно. Например, регистрируют договор купли-продажи квартиры. Это не обязательно, но продавец и покупатель могут так договориться для надежности.
В таких случаях нотариус может не только оформить документы — свидетельство или договор, — но и отправить их в Росреестр. У нотариуса есть для этого электронная подпись и каналы связи. Тогда собственникам не нужно идти самим.
Раньше отправка документов на регистрацию была дополнительной услугой. За нее нотариус брал отдельный тариф — 1000 рублей. При этом не было четкой инструкции, когда нужно отправлять документы, и нотариус вообще мог не оказывать такую услугу.
С 1 февраля 2019 года нотариус обязан отправить в Росреестр документы на регистрацию права собственности покупателя, наследника или пережившего супруга. Причем на таких условиях:
Если вы придете к нотариусу оформлять наследство и захотите, чтобы он отправил документы в Росреестр, а с вас потребуют за это деньги, вот чем доказать свою правовую грамотность:
Иван заплатит нотариусу только за оформление наследства, а за передачу документов в Росреестр ничего платить не придется.
Документы на регистрацию можно отнести лично
Если вы не хотите, чтобы нотариус передавал документы на регистрацию, просто откажитесь от этой услуги. Нотариус хоть и обязан это сделать, но только если вы не против.
Сэкономить деньги и время при этом не получится. Нотариус передаст бесплатно, а быстрее, чем через него, права больше никаким способом не регистрируют.
Госпошлину за регистрацию все равно нужно платить
Новый закон отменил плату именно нотариусу, но не госпошлину за регистрацию права собственности, которую платят в Росреестр. Ее нужно платить даже при оформлении через нотариуса, как и раньше.
За правовые и технические услуги придется платить, но их нельзя навязывать
Кроме обязательных госпошлин и тарифов нотариусы могут брать плату за дополнительные услуги: создание копий, сканов, проведение консультаций, подготовку договоров. Обычно эти платежи даже больше пошлин. При обязательном платеже в 200 рублей за дополнительные услуги могут запросто выставить счет на 10 тысяч.
В прошлом году Верховный суд несколько раз объяснял, что нотариус не может навязывать эти услуги и платить за навязанные консультации и копии не нужно. Можно прийти со своим текстом договора и сделать копии в три раза дешевле. Нотариус не может отказаться обслуживать и не выдать свидетельство о праве на наследство только потому, что ему не заплатили деньги за навязанные услуги.
Многие люди и правда стали отказываться от допуслуг, хотя, справедливости ради, надо сказать, что своего добивались только самые смелые и упорные: даже после разъяснений Верховного суда не так уж просто спорить с нотариусом, когда нужно срочно оформлять документы. Но все-таки жалоб и исков стало больше и это был шанс сэкономить хотя бы на простых нотариальных действиях вроде заверения копий.
С 1 февраля в основах нотариата появилось сразу три абзаца про дополнительные услуги. Вот их суть:
То есть услуги правового и технического характера теперь упоминаются в таком контексте, что если они оказаны, то оплачиваются. Но в этих пунктах основ не написано, что эти услуги обязательные и копии нельзя сделать самостоятельно. И что нотариус может их навязывать, там тоже не написано. И нет ни слова про то, что нужно платить за консультации, о которых клиент не просил или которые ему не давали.
Напомним выводы Конституционного и Верховного суда:
Получается, что хоть и добавили в основы нотариата три абзаца про правовые услуги, но в корне это ничего не поменяло. Там написано, что услуги оплачиваются, а не что все обязаны их оплачивать без права на отказ. Если услуга не нужна, вы все сделали сами или вам ее навязывают, а вы не согласны, по-прежнему можно отказаться. И со своими копиями приходить никто не запрещал. Но для этого нужно иметь запас времени, стальные нервы и даже готовность судиться.
Если нотариус говорит, что с 1 февраля все обязаны платить за допуслуги и что это закон, — ничего подобного. Если бы эти платежи хотели сделать обязательными или признали неотъемлемой частью нотариальных действий, так бы и написали.
Ипотеку на доли нужно оформлять через нотариуса
Есть сделки, которые можно оформить только у нотариуса. Например, когда продаются доли в квартире. Даже если продается вся квартира просто по договору купли-продажи, но в ней несколько собственников, нужно идти к нотариусу.
С 4 августа 2018 года в этом списке еще и договоры ипотеки долей. Если планируете покупать квартиру в ипотеку и там несколько владельцев, имейте в виду, что расходов прибавится. Отдельно придется оформлять у нотариуса договор купли-продажи долей и отдельно — договор ипотеки. Это не одно и то же. Зато нотариус сможет сам отправить все документы на регистрацию и не возьмет за это дополнительных денег. А вы получите документы о праве собственности уже через день.