в каком случае могут отобрать земельный участок находящийся в собственности
В каком случае могут отобрать земельный участок находящийся в собственности
ЗК РФ Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 56.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
Об изъятии земельного участка, по которому до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта и не принято решение об изъятии, см. ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
В каком случае могут отобрать земельный участок находящийся в собственности
ЗК РФ Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 54 ЗК РФ
1. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания), за исключением случаев, указанных в пунктах 2, 6.1 и 6.2 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию (за исключением государственных академий наук и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук), по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 настоящего Кодекса, об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или его использованием с нарушением законодательства Российской Федерации).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 23.05.2016 N 149-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Порядок принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи устанавливается Правительством Российской Федерации.
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.07.2021 ст. 71 данного документа изложена в новой редакции. Нормы п. 9 ст. 71 соответствуют нормам п. 6 ст. 71 новой редакции.
6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, после получения информации и документов, указанных в пункте 9 статьи 71 настоящего Кодекса, направляет в суд требование об изъятии земельного участка или в случае, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи, принимает решение об изъятии земельного участка самостоятельно.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 234-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
П. 6.1 ст. 54 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.
6.1. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации путем создания или возведения на таком земельном участке самовольной постройки и неисполнением землевладельцем, землепользователем соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 настоящего Кодекса, об изъятии земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, принимает решение об изъятии земельного участка в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.2 и 6.3 настоящей статьи.
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
П. 6.2 ст. 54 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.
6.2. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, если образование такого земельного участка возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и принимает решение об изъятии образуемого земельного участка в срок не более чем четыре месяца со дня поступления уведомления, указанного в пункте 6.1 настоящей статьи. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от землевладельца, землепользователя исходного земельного участка.
(п. 6.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
П. 6.3 ст. 54 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.
6.3. Решение об изъятии земельного участка в соответствии с пунктом 6.1 настоящей статьи не может быть принято в отношении земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.
(п. 6.3 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
7. В случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации прекращения такого права на земельный участок с приложением копии решения об изъятии земельного участка или копии вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка либо со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обязан сообщить о прекращении права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, записи о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в налоговый орган по месту нахождения указанного земельного участка и в орган регистрации прав в течение семи дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка или со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 настоящего Кодекса, об изъятии земельного участка ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации может быть обжаловано в судебном порядке.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Установленный настоящей статьей порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, не применяется в случае прекращения прав на земельный участок, который находится в федеральной собственности и в отношении которого поступило заявление о безвозмездной передаче в муниципальную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации.
(п. 10 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Ст. 54 ЗК РФ. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования
Как лишить собственника земли, если он забросил участок?
Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.
Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.
Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?
Что вообще в такой ситуации можно сделать?
Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.
Права и обязанности собственника
Любое право собственности состоит из трех элементов.
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.
Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:
Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.
Теоретически неиспользуемый участок могут изъять
Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.
Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.
При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.
Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.
Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи
Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.
Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.
Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.
Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.
Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.
Как найти собственника участка
Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.
Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.
По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.
Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.
Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.
Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Хочу взять кредит под залог земли, а государство собирается ее изъять
У меня есть земля во Внукове. Хочу взять в кредит большую сумму под залог этой земли. Во Внуково тянут метро, район развивается. Но при этом некоторые участки изымают в пользу государства.
Что будет, если участок, который банк возьмет от меня в залог, изымут? Кто получит компенсацию? Боюсь остаться и без земли, и без компенсации. Как вообще проходит процедура изъятия в пользу государства?
Конституция и гражданский кодекс строго-настрого запрещают неправомерно лишать собственности кого бы то ни было не иначе как по решению суда. Но есть и исключения, где можно обойтись и без решения суда. И изъятие — а если правильно говорить, то принудительное отчуждение — для государственных или муниципальных нужд как раз и есть такое исключение.
Впрочем, и изъятие бывает связано с судом. Например, если собственник не согласен с размером компенсации и считает, что земля стоит дороже. Расскажу подробнее.
Имущество изымают только в общественных интересах
Это единственная причина, по которой имущество могут изымать для государственных и муниципальных нужд. Государство хочет сделать жизнь общества лучше, например построить на этом месте дорогу, стадион или метро, как в вашем случае, и никаких других способов, кроме как изъять имущество в общественных интересах, нет. Нельзя же проложить дорогу по землям, у которых есть собственники.
Изымать могут не только землю, но и строения. Правда, строения всегда следуют за землей, поэтому изъять строение без земли не выйдет. Так что, если на пути дороги будет домик с вишневым садом, его тоже изымут для государственных нужд, а потом снесут. Но если, например, землю под домиком кто-то хочет получить для иных нужд — это незаконно.
Верховный суд один раз отменил решения всех предыдущих судов в такой ситуации. В том деле местная администрация изъяла у предпринимателя землю для застройки, поскольку заключила с застройщиком договор о развитии территории, а суды признали это законным. Верховный суд же указал, что землю изъяли не в публичных интересах, а в интересах застройщика. У муниципалитета такой нужды нет, поэтому это и не может быть основанием для изъятия.
Более подробно обо всех причинах изъятия и о том, какие публичные интересы могут быть основанием, рассказывает земельный кодекс. Формально это закрытый перечень, то есть никакие другие основания, кроме тех, что прямо в нем указаны, не могут применять для изъятия земли. Но его можно расширить с помощью отдельных законов, как это было, например, с Олимпиадой в Сочи и Чемпионатом мира по футболу.
Если участок изымают для строительства и реконструкции, там свои требования. Обязательно должна быть документация по территориальному планированию и межеванию. Например, иногда изымают не весь участок, а его часть. Из одного большого участка образуется два новых: один присоединяют к изъятой территории, а второй остается у собственника.
Без этого изъять участок для строительства можно только в ограниченных случаях:
Причины изъятия важны, поскольку недобросовестные муниципальные власти часто изымают участки под коммерческое строительство. При этом у них нет новых схем по планировке территорий и градостроительных планов, а это нарушает закон. Потому что часто по уже существующим градостроительным планам на этих участках должны быть школы и больницы, а вместо них там строят торговые центры и жилье.
Как так получилось, что земля под строительство школы оказалась в чужой собственности, — другой вопрос. Иногда землю отдают в аренду, пока у города нет денег на стройку, а арендатор выкупает ее.
Порядок изъятия земельного участка прописан в законе
Тому, как изымают землю, посвящена целая глава VII.1 земельного кодекса. Изымают участок независимо от формы прав на землю: из собственности, аренды или предоставленный на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Если кратко — порядок будет вот такой.
Ходатайство. Сначала специально уполномоченные лица подают ходатайство об изъятии и указывают причины для этого. Перечень тех, кто имеет право обращаться с такими ходатайствами, устанавливает правительство.
Решение. Затем орган власти, к чьему ведению относится земля, принимает решение. Для земель Российской Федерации — это правительство РФ, для земель субъектов — правительства субъектов, для муниципальных земель — муниципальные власти.
Если приняли проект планировки территории, который подразумевает изъятие земли, решение об изъятии для нужд государства должны принять не позднее чем через три года. Так делают, чтобы не получилось как всегда: объект запланировали, забыли, люди купили землю, построили там дома, а потом кто-то нашел старое постановление — и давай вытаскивать людей с насиженных мест и изымать земли как нравится.
Оповещение. В течение десяти дней с того момента, как приняли решение об изъятии, власти должны:
Решение об изъятии действует три года. То есть его могут направить не сразу. Кроме того, у собственника есть три месяца, чтобы оспорить его в суде, если он с ним не согласен. Если же согласен, ему направят по почте соглашение об изъятии.
Изъять участок без компенсации нельзя
Изымают землю не просто так, а с компенсацией. Для этого проводят кадастровые и оценочные работы и переговоры с собственником.
И на стадии оценки обычно больше всего проблем. Закон устанавливает, что в цену компенсации входит рыночная цена прав на землю, в том числе и прав аренды, упущенная выгода, а также любые убытки, включая те, что могут возникнуть из-за обязательств перед третьими лицами. Например, в вашем случае — перед банком.
Размер компенсации должен быть установлен не позднее чем за 60 дней до того, как вам направят соглашение об изъятии. Конечно, если вы в суде не оспорите само решение об изъятии. Вместе с соглашением вы получите все документы: от кадастровых паспортов до отчета оценщика.
Вместо денег вам могут предложить и другой участок взамен нынешнего. Но там особые правила: новый участок должен быть не меньше по площади, соответствовать по рыночной цене предыдущему и находиться на определенной территории.
Соглашение подписывают собственник, орган власти, который принял решение, и организация, которая ходатайствовала об изъятии. Если не согласны с размером компенсации — не подписывайте. В этом случае изъять участок смогут только через суд и не ранее чем через 90 дней с того момента, как вы получите соглашение. Если в целом согласны, но считаете, что компенсацию рассчитали неверно, можете представить обоснованные возражения. Для этого направьте отправителю соглашения свой отчет оценщика или иной расчет стоимости компенсации для рассмотрения.
И помните, что, пока не вступит в силу решение суда о том, что у вас принудительно изымают участок, или пока вы не подпишете соглашение, участок ваш и внести запись о прекращении ваших прав в ЕГРП нельзя. Более того, чтобы вы перестали быть собственником участка по закону, заявитель должен представить доказательства, что выплатил вам положенную компенсацию.
Если участок в залоге у банка
Процедура здесь не отличается от той, что я описал выше, кроме одного момента: во все действия добавляется банк. Для вас это небольшая проблема, кроме случая, если вам предлагают компенсацию меньше размера кредита. Тогда придется оспаривать расчет и использовать кредитный договор как доказательство того, что суммы недостаточно.
Для банка тут больше проблем. Поскольку он не собственник участка, власти могут вообще не уведомить его об изъятии земли, хотя это маловероятно. При этом свое преимущественное право требовать от вас денег банк сохраняет в любом случае.
Вы будете обязаны уведомить банк об изъятии, если такой пункт будет в условиях кредитного договора. И этой обязанностью лучше не пренебрегать. В любом случае банки дают кредит не больше рыночной цены земли. Есть вариант, когда банк будет добиваться, чтобы его включили в соглашение об изъятии. Тогда он напрямую получит ту часть денег, которая ему причитается.
Если вместо денег вам предоставляют новый земельный участок, банк возьмет его в залог вместо старого. Тогда ипотека автоматически перейдет на новый земельный участок.
Поэтому, если на вашем участке начнут строить метро, безусловно, вы останетесь без земли. А вот без компенсации — нет. За вычетом того, что должен получить банк, все остальное будет ваше. Если размер компенсации вас не будет устраивать — оспаривайте в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.