в каком случае необходимо получать разрешение на сделку органов опеки и попечительства
В каком случае необходимо получать разрешение на сделку органов опеки и попечительства
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
1. В каких случаях нужно разрешение?
Законные представители несовершеннолетних не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Разрешение требуется для:
Разрешение не требуется для:
2. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на снятие денег со счета?
Для получения предварительного разрешения на снятие денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего, законный представитель несовершеннолетнего должен представить:
В ходе оказания государственной услуги могут понадобиться дополнительно:
3. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на сделку с недвижимостью?
Для получения разрешения понадобятся:
4. Куда подавать документы и где получать разрешение?
Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства. В Москве полномочия органов опеки и попечительства переданы отделам социальной защиты населения. Поэтому с подготовленным пакетом документов необходимо обратиться в отдел социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.
Срок предоставления услуги — не более 15 рабочих дней, начинает исчисляться со дня, следующего за днем предоставления документов.
5. Могут ли отказать в разрешении?
Органы опеки и попечительства устанавливают соответствие снятия денежных средств или сделки с недвижимостью интересам несовершеннолетнего. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего может вынести одно из следующих решений:
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке.
Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?
Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?
Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?
В Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости. Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.
Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья. И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.
Как продавать квартиру, где есть детская доля
Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.
Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку. И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей.
В каких случаях суды считают причины для запрета сделки обоснованными
Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.
Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.
В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке. А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи. И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, суд обязал ее это сделать. Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.
Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было. Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.
Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.
Отсутствие согласия второго родителя, при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность. Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца. Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России. Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление.
Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо. Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя. Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.
Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа. Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие. Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.
Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.
Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля. Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.
Но так бывает не всегда. В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают. Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка. И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две.
Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.
Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.
Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.
Отсутствие у родителей земли под застройку. Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры. Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.
Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.
Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены. Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.
Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы. Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.
Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте. Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением. Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда. Потому что суд учел только разницу в кадастровой стоимости участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя.
Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей. Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.
В каких случаях суды встают на сторону родителей
Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.
Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.
Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли. Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше. Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры. Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем.
Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.
Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей. Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.
Регистрацию сделки по продаже двушки задержали на полгода. За это время семья сделала в трешке ремонт, и новые жилищно-бытовые условия устроили администрацию, которая тем не менее продолжала настаивать, чтобы часть денег от продажи квартиры положили на счет старшего сына в банке. Родители пошли в суд. Суд счел позицию опеки противоречивой и обязал зарегистрировать продажу двушки
Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке. Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната. Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.
Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.
Так ли зверствует опека, как говорят
Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна. Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка. Такое ни опека, ни суд не разрешат. Так что на произвол не похоже.
Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
В каком случае необходимо получать разрешение на сделку органов опеки и попечительства
Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
В каком случае необходимо получать разрешение на сделку органов опеки и попечительства
Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных
1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
3. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 04.11.2014 N 333-ФЗ, от 03.08.2018 N 322-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 322-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.2. Установленные частями 3 и 3.1 настоящей статьи требования распространяются также на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, который открыт опекуну или попечителю и бенефициаром по которому является подопечный, при этом такой номинальный счет открывается опекуну или попечителю на каждого подопечного.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
4. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.
5. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).
6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.