в каком случае сделка с недвижимостью признается недействительной
Признать сделку с недвижимостью недействительной – пути решения
Заключенная сторонами сделка с недвижимостью может применяться только при условии ее действительности. Если договор составлен или оформлен с нарушениями требований законодательства, то возникают основания для его оспаривания. О том, какграмотнопризнать сделку с недвижимостью недействительной, расскажем далее.
Что такое недействительность сделки
Любая сделка направлена на изменение существующего положения ее сторон. При продаже (покупке) недвижимости происходит смена ее собственника. Новый владелец получает права на квартиру или иной недвижимый объект, а бывший собственник соответствующую оплату. Договор исполнен, все стороны довольны.
Такой вариант развития событий возможен только с правильно заключенными сделками. Если договор имеет определенные пороки, он может признаваться недействительным полностью или в какой-либо его части. Такой договор не подлежит применению, не порождает для его сторон никаких последствий.
Если исполнение по недействительной сделке уже было, то стороны должны возвратить друг другу все полученное. В случае с недвижимостью получается, что одна сторона обязана возвратить другой купленный объект и получить обратно уплаченные за него деньги.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно только в определенном порядке по установленным гражданским кодексом РФ основаниям.
Основания для оспаривания договора
Процедура оспаривания договора четко регламентирована законом. Участники сделки не могут оспаривать без существенных оснований в произвольном порядке. Если покупателю или продавцу сделка стала невыгодной или он не хочет выполнять свои обязательства, это не повод ее оспаривать.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно по следующим причинам:
В зависимости от основания для недействительности сделки могут быть ничтожными или оспоримыми. Первые недействительны уже в силу закона, поэтому признания их ничтожности судом не требуется. Стороны могут просить суд применить основания их недействительности. Вторые требуют обязательного признания недействительными.
Оспаривать договоры с недвижимостью можно только при установлении одного установленных Гражданским кодексом оснований. Однако участники сделки не всегда способны самостоятельно определить их наличие. Юристы нашей компании оценят заключенный договор на предмет его недействительности, помогут правильно оспорить сделку.
Как оспорить сделку с недвижимостью
Процедура оспаривания сделок имеет много нюансов. Для успешного рассмотрения спора о недействительности договора с недвижимостью в суде требуется:
Еще одним важным моментом является соблюдение сроков давности для подачи исков о недействительности сделок. Если они пропущены, а другая сторона заявит об этом суду, то в иске будет отказано. Для ничтожных сделок он составляет три года, а для оспоримых – год. Сторона может просить суд о восстановлении пропущенного срока по уважительным причинам.
Юристы нашей компании знакомы со всеми тонкостями признания сделок недействительными. Они знают, какправильнопризнать сделку с недвижимостью недействительной, на какие моменты обратить внимание. В нашей компании можно получить любую юридическую помощь от устной консультации до полного сопровождения клиента по делу. Также мы оказывам полный спектр услуг по арбитражным делам.
Признание сделки недействительной
Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.
Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.
Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.
Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.
Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.
Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.
Сроки обращения в суд по недействительным сделкам
Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.
Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.
Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.
Основания недействительности сделок
Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.
Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.
Последствия недействительности сделок
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.
Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.
Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.
Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
Как обезопасить себя от ненадежной сделки
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Признание сделки купли-продажи недействительной
Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.
По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.»>§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).
Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.
Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.
Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.
В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).
Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Какие сделки признаются ничтожными
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.
Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.
Виды ничтожных сделок
Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.
Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:
Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 181 ГК РФ).
Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.
Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Оснований недействительности сделок может быть множество.
Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.
В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.
В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.
Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:
В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:
Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на Откроется в новой вкладке.»>консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).
Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.
Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.
Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса.
Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.
Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной
Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 167 ГК РФ).
Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.
Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».
В случае с квартирой – р ешение суда будет основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.
При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.
Расторжение Договора купли-продажи квартиры
Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».
Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).
Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.»>Главе 29 ГК РФ.
Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.»>п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.
Основания для расторжения договора
Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.»>ст. 450 ГК РФ.
В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.
Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному Акту.
Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).
Защита от расторжения и недействительности сделок
Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Откроется в новой вкладке.»>Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.
В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью Откроется в новой вкладке.»>квалифицированного юриста.
Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.
Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Откроется в новой вкладке.»>нотариус.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).