в каком случае такой договор подлежит государственной регистрации
Энциклопедия решений. Государственная регистрация гражданско-правового договора
Государственная регистрация гражданско-правового договора
Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок. В частности, вопросам государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. На необходимость государственной регистрации прав на имущество (принадлежности объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества) указывает также ст. 8.1 ГК РФ.
До 01.03.2013 действовали положения ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров:
— продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
— продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
— дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
— договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
Однако в соответствии с ч. 8 ст. 2 федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого федерального закона, применению не подлежат.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора необходима лишь для возникновения его вещного эффекта (действия в отношении третьих лиц).
Такой эффект выражается в том, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам. К примеру, в случае заключения долгосрочного договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, арендатор не приобретает преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Поэтому в ряде случаев арендатору целесообразно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в наиболее короткий срок. В отношениях же между сторонами договора аренды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ)*(2).
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
От государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества необходимо отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, под которыми понимаются право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, а также иные основания, перечисленные в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Государственную регистрацию прав и сделок необходимо отличать от регистрации некоторых видов имущества (например, транспортных средств).
*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
*(2) Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Так, из п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В каком случае такой договор подлежит государственной регистрации
Договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014 (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Ипотека как обременение подлежит госрегистрации.
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 10
Споры в суде общей юрисдикции:
Абз. 1 п. 1 ст. 10 (в ред. ФЗ от 03.04.2020 N 106-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 указанного Закона, до 03.04.2020.
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».
(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 03.04.2020 N 106-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.07.2018 ст. 13 изложена в новой редакции. Положения п. 4 старой редакции содержатся в п. 5 новой редакции.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.
(п. 5 введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 6 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Сколько платить
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра
Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.
Договор найма: краткосрочный и долгосрочный
Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.
«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.
Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.
Аренда и наем: в чем разница
В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Как зарегистрировать договор найма
Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).
«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.
Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве
Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:
В каком случае такой договор подлежит государственной регистрации
Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Анастасия Мещенкова.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, «влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».
Как следует из статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности такой сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Можно выделить следующие сделки в отношении прав на недвижимое имущество, которые в силу закона требуют обязательного нотариального удостоверения:
– доверенность (односторонняя сделка) на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) правами, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 185.1 ГК РФ);
– сделка, заключаемая лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (пункт 3 статьи 160 ГК РФ);
– договор ренты (статья 584 ГК РФ);
– сделка по отчуждению, договор ипотеки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации);
– сделка, связанная с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (статья 54 Закона о регистрации);
– брачный договор (статья 41Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ);
– соглашение о разделе общего имущества супругов (статья 38 СК РФ);
– сделка, по которой представление документов на государственную регистрацию предполагается посредством почтового отправления (статья 18 Закона о регистрации);
– иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.
При этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (статья 421 ГК РФ).
Таким образом, если стороны заключили смешанный договор, один из элементов которого требует нотариального удостоверения, договор в целом подлежит нотариальному удостоверению.
В качестве примера, можем рассмотреть договор купли-продажи, в соответствии с которым супругами приобретается недвижимое имущество в общую долевую собственность.
Согласно положениям статей 33, 34 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, который действует, если брачным договором не установлено иное. Установленный законом режим совместной собственности супругов может быть изменен брачным договором (статья 42 СК РФ), который в соответствии со статьей 41 СК РФ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Таким образом, супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, изменяют установленный законом режим общей совместной собственности, а заключенный ими договор содержит элементы брачного договора и договора купли-продажи. Соответственно указанный договор должен быть удостоверен нотариально.
В случае, если нотариальное удостоверение договора (соглашения) является обязательным, но стороны договора не удостоверили его нотариально, договор считается ничтожным – недействительным (статья 163 ГК РФ).
Если такой договор предоставляется в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию прав, ограничений, обременений прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор, осуществляющий правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, обязан принять решение о приостановлении регистрационных действий (пункты 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). При не устранении причин приостановления, регистратор обязан принять решение об отказе в проведении государственной регистрации (статья 27 Закона о регистрации).