в какую недвижимость вкладывать деньги выгоднее всего

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Источник

В какую недвижимость инвестировать в 2021 году

Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, то в последний год заметным спросом, даже со стороны частных игроков, начала пользоваться коммерческая недвижимость.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

Источник

«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что такое доступная однушка в Москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента