в какую опеку обращаться по месту прописки или нахождения объекта
Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
1. В каких случаях нужно разрешение?
Законные представители несовершеннолетних не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Разрешение требуется для:
Разрешение не требуется для:
2. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на снятие денег со счета?
Для получения предварительного разрешения на снятие денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего, законный представитель несовершеннолетнего должен представить:
В ходе оказания государственной услуги могут понадобиться дополнительно:
3. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на сделку с недвижимостью?
Для получения разрешения понадобятся:
4. Куда подавать документы и где получать разрешение?
Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства. В Москве полномочия органов опеки и попечительства переданы отделам социальной защиты населения. Поэтому с подготовленным пакетом документов необходимо обратиться в отдел социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.
Срок предоставления услуги — не более 15 рабочих дней, начинает исчисляться со дня, следующего за днем предоставления документов.
5. Могут ли отказать в разрешении?
Органы опеки и попечительства устанавливают соответствие снятия денежных средств или сделки с недвижимостью интересам несовершеннолетнего. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего может вынести одно из следующих решений:
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке.
В какую опеку обращаться по месту прописки или нахождения объекта
Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
Первый визит к специалистам опеки и попечительства: что ждет кандидатов в приемные родители?
Вы приняли ответственное решение — стать новой семьей для ребенка, лишившегося родительской опеки. Впереди волнительный для многих кандидатов в приемные родители первый визит в органы опеки. Как подготовиться к нему, чего ждать и как грамотно построить общение со специалистами?
Собрать необходимые документы
Визит в органы опеки может состояться как после прохождения курса обучения в Школе приемных родителей (ШПР), так и до него. Существует миф, что для обучения в ШПР нужно получить направление от специалистов опеки и попечительства. Это не так. Записаться в ШПР может любой желающий на портале «Моя новая семья». Во время обучения в Школе вы сможете пройти психологическое обследование и социально-психологическую диагностику семьи, чтобы понять, готовы ли вы принять ребенка.
«Первый визит в органы опеки — ознакомительный. С собой обязательно нужно взять паспорт: ваши данные занесут в журнал приема посетителей. Специалист расскажет, какие документы предстоит собрать, поможет выбрать наиболее подходящую Школу приемных родителей. Мы всегда советуем выбирать ту, что расположена недалеко от дома или работы», — говорит советник ОСЗН Левобережный по вопросам опеки и патронажа Марина Корчагина.
Специалисты подробно расскажут о каждом документе, который должны предоставить в органы опеки будущие приемные родители.
«Мы объясним, как правильно написать автобиографию. Многие кандидаты пишут ее, как при устройстве на работу. Для будущих приемных родителей форма более свободная. Можно рассказать о себе, своих хобби и т.д.
Перечень документов, которые предоставляют кандидаты, сейчас сократился. Многое мы запрашиваем сами. Помните, что заключение о возможности быть усыновителем, опекуном, приемным родителем действительно в течение двух лет. Справка об отсутствии судимости (ее запрашивает опека) — один год, а медицинское заключение — шесть месяцев. Если в течение этого времени вы не найдете своего ребенка, нужно просто обновить документ, новое заключение оформлять не надо», — отмечает консультант ОСЗН Орехово-Борисово Южное Дарья Маратаева.
Желание супругов принять ребенка должно быть обоюдным
У специалистов опеки есть специально отведенное для приема населения время. С графиком их работы можно ознакомиться на портале «Моя новая семья». У специалистов органов опеки много разных задач, и придя в неприемные часы, можно просто не застать их на месте. Приемное время полностью посвящено посетителям.
Обращаться необходимо в органы опеки по месту своего жительства, подтвержденному регистрацией в паспорте, или в том районе, где у вас есть жилье в собственности. Специалисты должны будут ознакомиться с вашими жилищными условиями и по месту постоянной регистрации, и по месту фактического проживания. Если супруги прописаны в разных районах, можно прийти в любой из двух органов опеки и попечительства для получения заключения о возможности быть приемными родителями.
«Если ребенка хочет принять семейная пара, лучше, чтобы в первый раз на прием пришли и муж, и жена. Нам необходимо понять, является ли их желание взять ребенка обоюдным, или муж уступил под влиянием супруги. Последний вариант создает определенные риски для будущей приемной семьи», — убеждена Дарья Маратаева.
К моменту визита в органы опеки желательно определиться, ребенка какого пола и возраста вы хотите принять. Это решение потом можно будет изменить: нередки случаи, когда будущие приемные родители мечтают о малышке дочке, а берут в итоге мальчика постарше. «Мы часто слышим вопрос: „Нужно ли что-то приобрести для будущего ребенка перед визитом в семью специалиста опеки?“. Нет, не нужно. Вы же еще не знаете наверняка, какого именно ребенка возьмете», — уверена Дарья Маратаева.
Не бойтесь говорить о проблемах
Будьте готовы кратко рассказать о себе. Сотрудников опеки будут интересовать жилищно-бытовые условия, работа, семейное положение будущих приемных родителей. Не бойтесь личных вопросов от специалистов, они обязаны их задать.
Чувствуйте себя спокойно и уверенно. Государство поддерживает семейное устройство.
«Специалист может спросить о мотивации будущих приемных родителей. В первой беседе можно узнать многое друг о друге. И вы не стесняйтесь задавать нам любые вопросы», — рекомендует Марина Корчагина.
«Вообще самое главное, на мой взгляд, чтобы кандидаты не боялись быть честными и ничего не утаивали. Мы подскажем, как лучше поступить в той или иной проблемной ситуации. Например, был случай, когда пара скрыла, что незадолго до визита к нам потеряла своего кровного малыша. В таких случаях не рекомендуется сразу же брать приемного: он не заменит собой потерю. Нужно подождать, проработать свою травму с психологом, и уже потом можно стать приемными родителями. Также не рекомендуется принимать ребенка того же пола, что и потерянный. Но та пара нарушила и это правило. Закончилось печально: малышом всячески пытались заменить погибшего, даже одевали его в ту же одежду. Родителями для него они стать так и не смогли. Боль и травма и для ребенка, и для семьи», — вспоминает Дарья Маратаева.
Что дальше?
Самый частый вопрос, который специалисты органов опеки слышат во время первой встречи: «Мы получили заключение. Как найти своего будущего ребенка?».
«Мы рекомендуем, прежде всего, записаться на прием к оператору Регионального банка данных (это можно сделать на портале „Моя новая семья“), встать на учет в органы опеки и попечительства тех районов, на территории которых расположены ЦССВ или родильные дома», — советует Дарья Николаевна.
По опыту специалистов, обычно семья находит своего сына или дочку в течение года. Если поиск затянулся, то, возможно, стоит скорректировать свои пожелания. «Еще могу отметить, что кандидаты в будущие родители „помолодели“. Раньше их средний возраст был 40-45 лет, сейчас приходит много пар 30-35 лет с хорошим образованием, сделавших успешную карьеру. Теперь они хотят помочь ребенку, лишенному своей семьи, и это не может не радовать», — резюмирует Дарья Маратаева.
Пресс-служба Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы
Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?
Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?
Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?
В Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости. Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.
Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья. И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.
Как продавать квартиру, где есть детская доля
Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.
Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку. И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей.
В каких случаях суды считают причины для запрета сделки обоснованными
Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.
Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.
В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке. А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи. И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, суд обязал ее это сделать. Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.
Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было. Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.
Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.
Отсутствие согласия второго родителя, при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность. Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца. Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России. Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление.
Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо. Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя. Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.
Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа. Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие. Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.
Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.
Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля. Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.
Но так бывает не всегда. В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают. Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка. И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две.
Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.
Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.
Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.
Отсутствие у родителей земли под застройку. Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры. Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.
Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.
Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены. Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.
Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы. Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.
Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте. Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением. Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда. Потому что суд учел только разницу в кадастровой стоимости участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя.
Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей. Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.
В каких случаях суды встают на сторону родителей
Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.
Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.
Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли. Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше. Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры. Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем.
Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.
Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей. Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.
Регистрацию сделки по продаже двушки задержали на полгода. За это время семья сделала в трешке ремонт, и новые жилищно-бытовые условия устроили администрацию, которая тем не менее продолжала настаивать, чтобы часть денег от продажи квартиры положили на счет старшего сына в банке. Родители пошли в суд. Суд счел позицию опеки противоречивой и обязал зарегистрировать продажу двушки
Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке. Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната. Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.
Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.
Так ли зверствует опека, как говорят
Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна. Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка. Такое ни опека, ни суд не разрешат. Так что на произвол не похоже.
Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.