застройщик не построил детскую площадку судебная практика
УК отвечает за детские площадки, даже если они не входят в состав общего имущества, а земля под домом не оформлена
 |
| ccaetano / Depositphotos.com |
Обязанность по содержанию детских площадок на прилегающей к жилым домам территории, лежит на УК, которая управляет домом, даже в тех случаях, когда земельный участок под МКД не сформирован, детские площадки не включены в состав общего имущества (ОИ), причем близость площадки к конкретному МКД не имеет значения, – площадка все равно находится в составе общего имущества (Определение Верховного Суда РФ от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685).
На это указали суды в деле об оспаривании предписания в адрес УК об устранении различных нарушений ГОСТ Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования».
УК не оспаривала само плачевное состояние площадок, но пыталась доказать, что проведение проверки сопровождалось грубыми нарушениями, и что спорные площадки не входят в зону ее ответственности вышеупомянутым обстоятельствам.
Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться
Что касается грубых нарушений процедуры проверки – то суды таковых не установили (в качестве негрубых нарушений суд отметил дописки в акт проверки и отсутствие доказательств направления исправленного акта в адрес юридического лица).
А в части «детских» обязанностей УК суды рассуждали так:
Дополнительно суды сослались на письмо УК в муниципалитет о том, что УК осмотрела детские площадки на придомовых территориях, на основании осмотра ведутся работы по ремонту и демонтажу неисправных элементов: дескать, сами назвали площадки своими, теперь нечего отпираться! Довод УК, что письмо подписано неуполномоченным лицом, был отклонен как не имеющий значения для рассмотрения дела.
Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, поскольку «доводы о неверном отнесении детских площадок к ОИ именно МКД, находящихся под управлением УК, получили надлежащую правовую оценку».
Детские площадки во дворе многоквартирных домов. Кто за них отвечает?
Содержание детской игровой площадки, расположенной у двух многоквартирных домов, обязанность управляющей организации. 
Независимо от границ земельного участка.
Очень спорное решение приняли суды всех инстанций.
📌 Судебные акты по делу №№: 303-ЭС20-11685, Ф03-1388/2020, 06АП-7632/2019,
А73-13544/2019
Ссылка на дело
➡️ Cодержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от упоминания об этом в договоре управления домом или наличия решения общего собрания собственников помещений в жилом доме по вопросу выполнения таких обязанностей.
➡️ В силу пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 согласно части 1 статьи 16, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
➡️ В соответствии с пунктом 3.5.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170, территория каждого домовладения должна иметь детские спортивные и игровые площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.
➡️ Государственный кадастровый учет земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.
Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры
Верховный суд России 6 октября принял определение по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором поднял довольно актуальные для практики вопросы и озвучил интересные мысли относительно правового режима так называемого «коттеджного посёлка» и условий взаимоотношения между собственником индивидуального дома, земельного участка, с одной стороны, и управляющей организацией, товариществом собственников недвижимости (ТСН), с другой стороны, относительно пользования, несения расходов на содержание имущества, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта (объекты инфраструктуры).
В рамках данного определения Верховный суд пришел к следующим выводам и обозначил нижеизложенные вопросы.
1. Верховный суд России наконец-то однозначно и чётко сформулировал позицию о том, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
Данное разъяснение имеет важное правовое значение, поскольку нижестоящие суды общей юрисдикции последовательно при разрешении аналогичных споров ошибочно ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» (или предшествующий ему закон о садоводстве), что ведёт к принятию неправильного судебного акта по существу дела и, как следствие, к нарушению прав собственников индивидуальных земель и домов в таких населённых пунктах.
2. Высшая судебная инстанция обозначила отсутствие в отечественном законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок».
Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.
Также в этой части суд указывает на то, что коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.
Таким образом, Верховный суд обозначил наличие правового пробела в области данных отношений.
3. Правовой режим объектов инфраструктуры всего посёлка и бремя несения расходов на его содержание.
Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Теперь высшие суды определённо разъяснили свою позицию о неправомерности применения нижестоящими судами норм гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.
Следовательно, согласно позиции Конституционного и Верховного судов, лицо, приобретая индивидуальный дом и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка (прежде всего общие дороги).
Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (как правило, ТСН, управляющая организация или застройщик). Однако именно здесь наиболее ярко начинает проявляться правовая проблема в этой отрасли. А именно собственник такого инфраструктурного имущества возлагает на каждого собственника частного дома и (или) участка обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, пляж, беседки) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (охранная, подрядная организации, др.).
На такие требования собственника инфраструктурного имущества посёлка совершенного обоснованно поступают возражения со стороны собственников частных домов и участков (жителей). ТСН (управляющая организация) возлагает в одностороннем порядке обязанность на собственников частных земель по уплате денежных средств за пользование и в качестве компенсации расходов на содержание общепоселковой инфраструктуры в условиях отсутствия какого-либо соглашения (сделки) между ними или нормы закона, которая бы возлагала на граждан такие обязательства.
И очень часто возникает ситуация, когда гражданин-собственник не является членом (участником) ТСН, не принимает участия в его деятельности, воля последнего не учитывается при принятии решения о тарифах, заключении договоров с третьими организациями для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии. Однако данное обстоятельство не препятствует ТСН (управляющей организации) взыскивать в судебном порядке на основании норм о неосновательном обогащении денежные средства по тарифам и условиям, которые были утверждены ТСН (управляющей организацией) в одностороннем порядке. Судебная практика по такой категории дел складывается не в пользу собственников частных земель, суды взыскивают такие долги, при этом не учитывая объём и рыночную стоимость полученных благ (предоставления) жителями посёлка.
Более того, не существует закон, который бы возлагал на собственника индивидуального дома по аналогии со статусом собственника квартиры в многоквартирном доме содержать и нести расходы в отношении общего имущества. В многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона автоматически становится и собственником общего имущества всего дома, однако в коттеджных посёлках гражданин, приобретая земельный участок и (или) индивидуальный дом, не становится по общему правилу (исходя из разъяснений Конституционного суда) собственником общепоселковой инфраструктуры. Поэтому совершенно обоснованно и правомерно возлагать бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, так как последние являются собственниками общего имущества. Однако в коттеджных посёлках имущество, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта, сохраняется в собственности застройщика или его аффилированного ТСН (управляющей организации), но это не мешает им возлагать бремя содержания их имущества на собственников частных земель и домов без учёта объёма блага, которые последние получают от использования инфраструктуры. То есть совершенно обоснованно возлагать на собственника квартиры бремя несения расходов на поддержание общедомовой инфраструктуры в надлежащем состоянии вне зависимости от использования или неиспользования им этого имущества, объёма полученного им блага, поскольку собственник квартиры является и собственником общего имущества. В частности, не имеет правового значения для уплаты денежных средств за содержание лифта или лестничной площадки факт и объём их использования со стороны собственника квартиры – он может купить квартиру и не проживать в ней, не пользоваться общедомовой инфраструктурой, но, будучи сособственником такого общего имущества, обязан содержать его.
Применение такого же подхода со стороны застройщиков и ТСН к собственникам частных домов в коттеджных посёлках является необоснованной, ибо последние, не являясь собственниками объектов инфраструктуры, не должны нести бремя его содержания, а обязаны уплачивать денежные средства в пользу собственника – ТСН (застройщика, управляющей организации) только ровно в том объёме, который был получен в качестве блага (предоставления) в результате использования таким индивидуальным собственником общепоселковой инфраструктуры. Именно такой подход возобладал в правовой позиции Верховного суда, который обязал нижестоящие суды устанавливать и учитывать в каждом случае объём и реальную рыночную стоимость пользования гражданином-собственником общепоселковой инфраструктуры.
Также Верховный суд в своем постановлении подчеркнул, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены ТСН (застройщиком, управляющей организацией) в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома или земельного участка. К сожалению, в коттеджных посёлках довольно часто складывается ситуация, в которой ТСН утверждает в статусе собственника инфраструктуры всего посёлка тарифы пользования данным имуществом без учёта воли и интересов жителей населённого пункта, затем взыскивает с них в судах по этим тарифам якобы неосновательное обогащение. Как правило, данные тарифы являются завышенными по сравнению с рыночной стоимостью соответствующих товаров, услуг и экономически необоснованными. Автор настоящей статьи участвовал в судебных делах, где взыскивались долги в пользу ТСН и управляющей организации с жителей посёлка (около 300 индивидуальных домов), в которые были включены расходы товарищества на уплату заработной платы финансовому аналитику и маркетологу!
Исходя из вышеизложенного подхода, теперь ТСН при предъявлении требования к собственнику-жителю посёлка по уплате компенсации за содержание и пользование объектов инфраструктуры должен в каждом случае учитывать объём своего предоставления такому собственнику-жителю населенного пункта. Так, собственник частного дома, который проживает в посёлке только в летнее время или не использует спортивную, детскую площадку, пляж не должен нести расходы наравне с собственником частного дома, который проживает в посёлке постоянно и активно использует соответствующее имущество ТСН.
Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.
Нужно здесь отметить, названный выше довод нижестоящих судов не лишён основания и логики, ведь соответствующая инфраструктура создаётся застройщиком в интересах всех жителей посёлка, такое имущество необходимо для полноценной жизни в населённом пункте всего сообщества. Кроме того, возложение бремени несения расходов на содержание данного имущества только на собственников, которые ими фактически пользуются, приведёт к неразумно высокому размеру платы в пользу ТСН, что ляжет на плечи частных домохозяйств, а также в целом не будет способствовать возникновению интереса у застройщиков обеспечивать и развивать дополнительную инфраструктуру (спортивные площадки, общие зоны отдыха, пляж, парки).
В силу вышеизложенного, для разрешения названных в настоящей статье проблем и преодоления правового пробела в этой отрасли отношений необходимо ввести в Гражданский и Жилищный кодекс институт аналогичный единому недвижимому комплексу с детальным описанием правовой судьбы общепоселковой инфраструктуры после завершения проекта застройщиком, порядка и оснований несения расходов на его содержание со стороны собственников-жителей населённого пункта. Или, если решать этот вопрос через институты публичного права, то целесообразно предусмотреть в муниципальном и земельном законодательстве обязанность застройщика после завершения проекта передавать объекты общепоселковой инфраструктуры в собственность муниципального образования, которое за счёт муниципального бюджета будет нести расходы на содержание данного имущества в интересах каждого жителя коттеджного посёлка, учитывая, что коттеджные посёлки, как правило, согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований. При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти в ответ потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, поскольку он входит в границы муниципального образования. А как показывает практика и гражданский оборот, такие населённые пункты прежде всего ценны именно своей «закрытостью», обособленностью от других посёлков и ограничением (контролем) въезда на его территорию.
Верховный Суд РФ напоминает: обязанность по содержанию детских площадок на прилегающей к МКД территории лежит на организации, осуществляющей управление этим домом
История дела: в ходе внеплановой выездной проверки территориальным управлением Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (далее – Росстандарт) детская площадка, расположенная на территории многоквартирного дома, признана не соответствующей требованиям ГОСТа Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования».
Управляющая компания данного дома обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене предписания территориального управления Росстандарта.
В процессе судебных заседаний управляющая компания пыталась доказать, что спорные детские площадки не входят в зону её ответственности.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали управляющей компании в удовлетворении заявленных требований.
Верховный Суд РФ в своём определении от 25.08.2020г № 303-ЭС20-11685 согласился с решениями судов предыдущих инстанций. Таким образом, всем участникам процесса напомнили, что:
В связи с этим, содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме.
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
Районы, кварталы, заборы: ВС объяснил, на что не имеют право застройщики и соседи
ВС рассмотрел спор жителей многофункционального жилого комплекса с соседями, которые оградились от них забором и не пускают на свою территорию.
Истцы являются собственниками квартир на основании договоров участия в долевом строительстве, которыми было закреплено, что жилой комплекс располагается на территории площадью 65 га и в его состав входит выделенная охраняемая территория, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения.
Однако в нарушение проектов планировки и условий договоров соседи-владельцы таунхаусов незаконно сформировали из 9 земельных участков два и оградили свою территорию сплошным забором.
В результате заявители не могут пользоваться инфраструктурой во всех кварталах, в том числе для них перекрыты некоторые детские площадки, доступ к футбольному полю и проход к соседнему жилому комплексу, где расположено учебное заведение.
Между тем Красногорский городской суд в удовлетворении их требований отказал, а Мособлсуд поддержал это решение.
Суд первой инстанции не нашёл нарушений прав истцов в том, что они не могут дойти до школы, спортивных и детских площадок. Он сослался на то, что заявители не доказали, что объекты инфраструктуры и места общего пользования на спорных земельных участках были возведены и за их счет. Равно как суд посчитал, что не получил и доказательств, подтверждающих необходимость использования инфраструктурой в ограждённом квартале всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.
Высшая инстанция считает, что суды проигнорировали положения договоров об участии в долевом строительстве, предметом которых являлось финансирование объектов во всем жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса, а не в выборочных кварталах, обособление которых проектом вообще предусмотрено не было.
Кроме того, напоминает ВС, закон обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования (статья 10 Закона от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»).
Из анализа правовых норм закона о долевом строительстве следует, что застройщик также обязан предоставить участнику достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта строительства, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику возможность свободного и правильного выбора, указывает ВС.
Он отмечает, что в данном случае застройщик не предупреждал будущих жильцов о возможности выделения в комплексе территорий, доступ на которые соседям из других кварталов будет ограничен. В связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном согласно условиям договоров не в обособленном квартале, а в многофункциональном жилом комплексе, истцы разумно рассчитывали, что будут иметь доступ к спорным территориям и пользоваться расположенными в нем объектами инфраструктуры, отмечает ВС.
В проекте планировки территории жилого комплекса как 2007 года, так и 2016 года, а также генеральном плане строительства отражено, что на его территории предусмотрены зоны размещения культурно-бытового и социального обслуживания, зеленых насаждений, объектов образования, технического обслуживания, транспортной инфраструктуры, разработан баланс функционального использования, установлены красные линии, указывает ВС.
Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, отмечает ВС со ссылкой на положения статей 42-46 Градостроительного кодекса.
Он напоминает, что такая правовая позиция отражена, в частности, в пункте 18 Обзора судебной практики ВС №4 за 2017 год.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, также как не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона и с противоправной целью, указывает ВС.
Жители ссылались на то, что из-за действий соседей они лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов благоустройства поселка, улично-дорожной сетью, включая дороги, тротуары и проезды, им преграждается доступ к футбольному полю, проход в соседний ЖК, где расположена школа, в которой учатся дети собственников, а также на детские площадки в двух кварталах, предусмотренные проектом для детей разных возрастных групп.
На это суд первой инстанции возразил, что жители двух кварталов за счет собственных средств возвели спортивные площадки и сами обслуживают их. При этом суд не учёл, что соседи поставили новые площадки после самовольного демонтажа уже установленных и без согласия остальных собственников комплекса, поясняет ВС.
Кроме того, в коммунальные платежи заявителей включена стоимость ремонта, уборки и содержания всех общих территорий, в том числе и той, которую ответчики от остальных оградили.
Причём сами поставившие забор соседи спокойно могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса, в том числе кварталов, от которых они отделились забором.
В обоснование исковых требований истцы также ссылались на то, что положения статьи 36 Жилищного кодекса не подлежали применению к правоотношениям собственников недвижимости, поскольку их дома в соответствии с проектами планировки территории являются не многоквартирными, а таунхаусами.
При этом Министерством экономического развития в пункте 2 письма от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. Таким образом, владельцы 9 участков не имели права преобразовывать их в два.
Между тем суды всем приведенным доводам оценки не дали и юридически значимые по делу обстоятельства не исследовали, отмечает ВС.
В связи с чем ВС отменил состоявшиеся по делу решения и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.