земельные сервитуты практика оценки соразмерной платы

Земельные сервитуты практика оценки соразмерной платы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 июня 2019 г. N 321 “Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам”

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2018, N 32, ст. 5134), пунктом 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; 2009, N 19, ст. 2344; 2010, N 9, ст. 960; N 19, ст. 2324; N 21, ст. 2602; N 41, ст. 5240; N 45, ст. 5860; N 52, ст. 7104; 2011, N 12, ст. 1640; N 17, ст. 2411; N 36, ст. 5149; N 43, ст. 6079; 2012, N 13, ст. 1531; N 27, ст. 3766; N 52, ст. 7491; N 53, ст. 7943; 2013, N 5, ст. 391; N 14, ст. 1705; N 35, ст. 4514; 2014, N 21, ст. 2712; N 40, ст. 5426; 2015, N 41, ст. 5671; N 46, ст. 6377, 6388; 2016, N 17, ст. 2410; N 31, ст. 5013; 2017, N 1, ст. 175; N 5, ст. 800; N 17, ст. 2569; N 33, ст. 5205; N 34, ст. 5276; N 42, ст. 6168; N 46, ст. 6790; 2018, N 33, ст. 5434; N 37, ст. 5762; N 50, ст. 7764; 2019, N 5, ст. 391), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам.

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Минэкономразвития
России
от 04.06.2019 № 321

Методические рекомендации
по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам

3. При определении платы за публичный сервитут рекомендуется рыночную стоимость прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный гражданам или юридическим лицам, определять с учетом следующих особенностей:

2) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность этого земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

4. В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

5. В случае если публичный сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за публичный сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка.

6. При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в:

— возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием;

— продолжительности срока публичного сервитута;

— объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке;

— затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

7. При расчете платы за публичный сервитут ее размер рекомендуется определять с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

9. При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

10. Обстоятельства, влияющие на расчет размера платы за публичный сервитут, рекомендуется учитывать однократно.

11. Если в соответствии с законодательством, а также соглашением об осуществлении публичного сервитута на обладателя публичного сервитута возлагается обязанность по созданию неотделимых улучшений, остающихся в собственности правообладателя земельного участка, то при определении платы за публичный сервитут рекомендуется предусматривать ее соразмерное снижение на стоимость данных улучшений.

12. При определении стоимости прав, в том числе права аренды, на земельный участок, обременяемый публичным сервитутом, рекомендуется принимать во внимание текущее состояние земельного участка и его готовность к использованию в соответствии с разрешенным использованием, и в частности:

1) степень благоустройства и характеристики расположенных на земельном участке зданий, сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения, влияние деятельности, осуществляемой правообладателем публичного сервитута на сохранение уровня благоустройства земельного участка и состояние указанных зданий, сооружений и сетей, а также необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление возможности использования данного участка его правообладателем в той степени, в какой это было возможно до установления сервитута;

2) характер хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка и мероприятия, выполненные для ее дальнейшего осуществления (запланированное строительство объектов капитального строительства, выполнение работ по благоустройству территории, необходимость уборки урожая, создание защитных сооружений, завершение инвестиционного проекта, текущее или запланированное проведение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование);

3) срок договора аренды или договора безвозмездного пользования.

13. В случае если соглашением об осуществлении публичного сервитута определяется, что плата за публичный сервитут должна вносится периодическими платежами, то для расчета такого платежа рекомендуется общий размер платы, определенный в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, разделять на общее число запланированных платежей. Одновременно в указанном случае в соглашении об осуществлении публичного сервитута рекомендуется предусматривать, что такие платежи могут быть изменены на размер уровня инфляции за каждый год, в течение которого будет действовать указанное соглашение об установлении сервитута.

1 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, 7061; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 26, ст. 3377; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418; N 24, ст. 3372; N 29, ст. 4342, 4350; 2016, N 1, ст. 11; N 18, ст. 2487; N 23, ст. 3296; N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4293, 4294; 2017, N 31, ст. 4823; 2018, N 32, сг. 5105.

2 Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2018, N 32, ст. 5134.

Обзор документа

Минэкономразвития подготовило методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут. Она определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка (прав на него) до установления сервитута и после этого.

В расчет берется стоимость имущества на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения о сервитуте.

Убытки, напрямую не связанные с использованием земли для сервитута (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

Плата за публичный сервитут может вносится периодическими платежами. Их рекомендуется ежегодно индексировать исходя из уровня инфляции.

Источник

Оценка стоимости сервитута и обременений

Сервитут – обременение собственности (недвижимости) на пользование ею (или ее частью) третьим лицом.

Согласно ст. 274 ч. 1 Гражданского кодекса РФ сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника чужого участка, посредством заключения соглашения или на основании постановления суда. Это значит, что владелец обремененного сервитутом участка имеет все права на него, то есть может им владеть и пользоваться (сдавать в аренду, продавать, отдавать под залог) но с указанными ограничениями. Однако в результате наличия такого обременения собственник может понести убытки. Величина платы за сервитут должна равняться стоимости понесенных убытков из-за ограничения прав собственника.

Оценка сервитута подразумевает определение соразмерной платы за накладываемое обременение, то есть стоимости той части собственности, на которую приходятся убытки. Таким образом, оценка соразмерной платы за сервитут решает спор между собственником и пользователем сервитута о величине платы за пользование. Причем сервитут может возникнуть не только в отношении земельных участков, но и у зданий и помещений. К примеру, при необходимости прохода в свои помещений через помещения другого собственника.

Сервитут может появиться в следующих ситуациях:

Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

На земельный участок

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

Источник

Земельные сервитуты практика оценки соразмерной платы

приказом Минэкономразвития России

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ В ОТНОШЕНИИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ИЛИ НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ

СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ГРАЖДАНАМ

ИЛИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167, N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, 7061; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 26, ст. 3377; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418; N 24, ст. 3372; N 29, ст. 4342, 4350; 2016, N 1, ст. 11; N 18, ст. 2487; N 23, ст. 3296; N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4293, 4294; 2017, N 31, ст. 4823; 2018, N 32, ст. 5105.

3. При определении платы за публичный сервитут рекомендуется рыночную стоимость прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный гражданам или юридическим лицам, определять с учетом следующих особенностей:

2) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность этого земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

4. В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

5. В случае если публичный сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за публичный сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка.

6. При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в:

— возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием;

— продолжительности срока публичного сервитута;

— объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке;

— затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

7. При расчете платы за публичный сервитут ее размер рекомендуется определять с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2018, N 32, ст. 5134.

9. При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

10. Обстоятельства, влияющие на расчет размера платы за публичный сервитут, рекомендуется учитывать однократно.

11. Если в соответствии с законодательством, а также соглашением об осуществлении публичного сервитута на обладателя публичного сервитута возлагается обязанность по созданию неотделимых улучшений, остающихся в собственности правообладателя земельного участка, то при определении платы за публичный сервитут рекомендуется предусматривать ее соразмерное снижение на стоимость данных улучшений.

12. При определении стоимости прав, в том числе права аренды, на земельный участок, обременяемый публичным сервитутом, рекомендуется принимать во внимание текущее состояние земельного участка и его готовность к использованию в соответствии с разрешенным использованием, и в частности:

1) степень благоустройства и характеристики расположенных на земельном участке зданий, сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения, влияние деятельности, осуществляемой правообладателем публичного сервитута на сохранение уровня благоустройства земельного участка и состояние указанных зданий, сооружений и сетей, а также необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление возможности использования данного участка его правообладателем в той степени, в какой это было возможно до установления сервитута;

2) характер хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка и мероприятия, выполненные для ее дальнейшего осуществления (запланированное строительство объектов капитального строительства, выполнение работ по благоустройству территории, необходимость уборки урожая, создание защитных сооружений, завершение инвестиционного проекта, текущее или запланированное проведение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование);

3) срок договора аренды или договора безвозмездного пользования.

13. В случае если соглашением об осуществлении публичного сервитута определяется, что плата за публичный сервитут должна вносится периодическими платежами, то для расчета такого платежа рекомендуется общий размер платы, определенный в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, разделять на общее число запланированных платежей. Одновременно в указанном случае в соглашении об осуществлении публичного сервитута рекомендуется предусматривать, что такие платежи могут быть изменены на размер уровня инфляции за каждый год, в течение которого будет действовать указанное соглашение об установлении сервитута.

Источник

ВС разъяснил, как повысить плату за сервитут

Верховный суд РФ представил обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный 26 апреля Президиумом ВС.

В 17-страничном документе рассматриваются вопросы обращения в суд с иском об установлении сервитута, условия установления сервитута и плата за сервитут.

ВС, в частности, отмечает, что условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию об установлении платы за право ограниченного пользования земельным участком в размере 3 000 рублей в месяц.

Стороны при заключении соглашения о сервитуте не смогли прийти к соглашению о размере платы и условиях ее изменения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, пункт соглашения об установлении сервитута о плате был изложен в редакции, предложенной обществом: «Плата за сервитут составляет 1 000 рублей в месяц. Плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение».

Довод предприятия о незаконности условия об изменении размера платы был отклонен судами.

В другом деле предприниматель обратился с иском об изменении (увеличении) размера платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). Однако ответчик отказался от внесения изменений в договор.

Рассматривая спор, судебные инстанции, с учетом доводов и доказательств, приведенных сторонами, а также заключения эксперта об определении платы и о реальном использовании ответчиком земельного участка истца для проезда к своему объекту недвижимости, пришли к выводу о необходимости внесения изменений в условия соглашения о плате за сервитут и об увеличении ее размера с 3 500 до 5 000 рублей ежемесячно.

При этом суды указали, что истец доказал увеличение объема ограничения его прав по сравнению с моментом заключения соглашения ввиду увеличения площади используемого ответчиком земельного участка, количества автотранспортных средств, интенсивности движения.

Источник

Земельные сервитуты практика оценки соразмерной платы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 июня 2015 г. N 301-ЭС14-9021 Суд отменил принятые ранее судебные решения и направил дело на новое рассмотрение, поскольку при определении размера платы за установление сервитута необходимо учитывать срок и площадь установления сервитута, характер и интенсивность использования земельного участка собственником, а также размер реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка, исходя из периода установления сервитута

Резолютивная часть определения объявлена 4 июня 2015 года.

Полный текст определения изготовлен 11 июня 2015 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Попова В.В.

судей Борисовой Е.Е. и Грачевой И.Л.

по кассационной жалобе общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» на решение от 26.11.2013 по делу Арбитражного суда Нижегородской области N А43-11824/2013, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.12.2014 по тому же делу

решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.11.2013 исковые требования удовлетворены. Суд установил плату за указанный сервитут в размере 53 567 160 рублей 90 копеек, также взыскал 40 000 рублей расходов по экспертизе.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 решение от 26.11.2013 изменено. Судом установлено, что соразмерная плата за спорный сервитут должна соответствовать реальному ущербу, понесенному предпринимателем Нечаевым М.Г. в связи с использованием его участка обществом «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы», что составило 26 396 236 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.12.2014 постановление суда апелляционной инстанции от 05.09.2014 оставлено без изменения.

Общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также на нарушение оспариваемыми судебными актами его прав и законных интересов в результате неправильного применения и толкования судами норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Нечаев М.Г. возражал против доводов кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в судебном заседании выступление представителей участвующих в дела лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что судами при рассмотрении настоящего спора были допущены существенные нарушения норм материального права.

Судами установлено, что решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012 в отношении принадлежащего предпринимателю Нечаеву М.Г. земельного участка установлен частный сервитут в виде участка земли общего пользования площадью 11 824 квадратных метра в пользу общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» сроком на один год с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним для строительства и обслуживания подстанции «Борская». Сервитут зарегистрирован в установленном законом порядке 23.04.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 11.06.2013.

Суд первой инстанции установил плату за указанный сервитут в размере 53 567 160 рублей 90 копеек. При определении размера платы за сервитут суд руководствовался заключениями экспертиз, проведенных при рассмотрении дела Борского городского суда Нижегородской области, отчетом об оценке, проведенным обществом с ограниченной ответственностью «Нижегородский экспериментальный центр «Эксперт Помощи» в рамках назначенной судебной экспертизы от 28.10.2013, а также учитывал невозможность использования предпринимателем Нечаевым М.Г. земельного участка по назначению для размещения АЗС после возведения на нем ЛЭП 220 кВ к подстанции «Борская».

Суд признал, что плата за сервитут соразмерна материальной выгоде, которую мог получить предприниматель Нечаев М.Г., если бы земельный участок не был обременен сервитутом, соответствует характеру, интенсивности использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» выражает несогласие с выводами судов, полагает, что судами применен нормативный акт, не подлежащий применению. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы в установленном порядке Министерством юстиции Российской Федерации.

Общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» ссылается также на то, что выводы судов о том, что размер платы за сервитут фактически является размером убытков и должен определяться как разница между стоимостью земельного участка до установления сервитута и стоимостью земельного участка после установления сервитута, независимо от срока и площади установления сервитута, противоречат пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации в части соразмерности платы за сервитут. В результате чего суд установил плату за сервитут квадратного метра земельного участка, превышающего в три раза рыночную стоимость квадратного метра без обременений в целях продажи, а также нарушен баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами третьих лиц, в том числе публичных интересов поддержания энергетической безопасности общества и государства.

Между тем судами не учтено следующее.

При определении платы за сервитут суды исходили из того, что размер платы за сервитут фактически является размером убытков и должен определяться как разница между стоимостью земельного участка до установления сервитута и стоимостью земельного участка после установления сервитута, причем независимо от срока и площади установления сервитута.

Однако данный подход противоречит положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.

В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца при необходимости продления сервитута на последующее время.

Суды, не обладая специальными познаниями и в связи с этим руководствуясь результатами экспертиз, сделали вывод о том, что надлежащей платой за сервитут является сумма ущерба в размере 26 396 236 руб., полученная в результате разности между определенной заключением повторной судебной экспертизы, проведенной Торгово-промышленной палатой Нижегородской области, рыночной стоимости земельного участка без учета ограничений прав собственника (45 439 872 руб.) и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений прав собственника (19 043 636 руб.). При этом, эксперты определили возможную плату за аренду земельного участка в размере 6 647 711 руб.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Согласно частям 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Требования предпринимателя Нечаева М.Г. направлены, как указал его представитель в судебном заседании, на определение размера платы за сервитут площадью 11 824 квадратных метра сроком на 1 год с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав (23.04.2013), установленный решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу N 2-1107/2012.

Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, суды исходили из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром «Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут», в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

Однако, Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004 решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N АКПИ14-1093 были признаны недействующими, поскольку не прошли государственную регистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении дела судами при определения размера платы за сервитут были допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Допущенные судами существенные нарушения норм права привели к принятию незаконных и необоснованных судебных актов, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Довод общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» о нарушении правил подсудности, установленных статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и правил о передаче дел по подсудности, установленных статьей 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку предметом иска являлись требования обязательственного характера, а не вещного, поэтому спор подлежал рассмотрению по месту нахождения ответчика, а не по месту нахождения имущества, не принимается.

Требование об установлении платы за сервитут, также как и требование об установлении сервитута, является требованием о правах на недвижимое имущество и такой иск в силу статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить размер платы за сервитут в соответствии с положениями пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом срока и площади установления сервитута, характера и интенсивности использования земельного участка собственником, выводов о размере реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка, исходя из периода установления сервитута, указанного в повторной судебной экспертизе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение от 26.11.2013 по делу Арбитражного суда Нижегородской области N А43-11824/2013, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.12.2014 отменить.

Дело N А43-11824/2013 передать в Арбитражный суд Нижегородской области на новое рассмотрение.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

В отношении земельного участка решением суда в пользу Федеральной сетевой компании Единой энергетической системы на 1 год был установлен сервитут для строительства и обслуживания подстанции.

Между собственником участка и указанной компанией возник спор по поводу платы за сервитут.

Суды исходили из того, что размер такой платы фактически является размером убытков и должен определяться как разница между стоимостью земельного участка до установления сервитута и его стоимостью после установления сервитута, причем независимо от срока и площади сервитута.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала такой подход неправильным. Она направила дело на новое рассмотрение, отметив следующее.

Законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения его стоимости в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.

В то же время, учитывая временный (срочный) характер сервитута, определение платы в виде убытков от снижения стоимости земельного участка ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне собственника участка при необходимости продления сервитута на последующее время.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы он не был обременен сервитутом (напр., возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы влияют также характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Суды руководствовались утвержденными Росземкадастром Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут. Однако решением Верховного РФ данные рекомендации были признаны недействующими, поскольку не прошли госрегистрацию в Минюсте России и не были официально опубликованы в установленном порядке.

Требование об установлении платы за сервитут, как и требование об установлении сервитута, является требованием о правах на недвижимость. Такой иск должен рассматриваться по месту ее нахождения.

Источник