арендатор не выходит на связь что делать
Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?
В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.
Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.
Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:
Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:
После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?
В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.
Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.
Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).
И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?
Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.
Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.
Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
— Что делать, если мы сдали квартиру без договора, а жильцы не платят уже два месяца и отказываются выезжать? Поможет ли полиция?
Отвечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова:
Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст. 3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов. Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.
А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.
В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор. В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора. Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.
Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:
Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки. Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья. Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.
Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире. Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами. Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.
Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать. После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения. Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.
Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:
Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.
Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.
Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа. Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире. В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей. Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.
Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:
В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.
Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто. Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.
Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом. Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел. После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.
Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.
Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.
Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:
В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов. Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия. Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.
Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.
Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.
Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира. Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей. К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины. В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Знакомый арендовал мой автомобиль и исчез. Это угон или нет?
Я дал свою машину в аренду знакомому. Составили договор аренды на полгода. Прошел месяц — и знакомый перестал платить деньги за аренду, укрывается от встреч и не отдает автомобиль.
Я думал подать заявление об угоне автомобиля. Поговорил с участковым — мне дали понять, что состава преступления нет. Пока действует договор — можно работать только в гражданском поле, то есть, например, подавать в суд на расторжение договора.
Мне правда не стоит в этой ситуации заявлять об угоне, раз еще действует договор аренды? Если так, то как таксопарки привлекают полицию к розыску угнанных автомобилей? И как мне вернуть автомобиль?
В этой ситуации у полиции действительно нет оснований возбуждать уголовное дело по факту угона. То, что сделал ваш знакомый, можно считать мошенничеством или присвоением чужого имущества. При этом многое зависит от того, как был составлен договор и как в нем прописаны обязанности арендатора.
Почему это не угон
Можно сдавать в аренду любую принадлежащую вам вещь, в том числе и автомобиль. Главное — составить договор, в котором прописаны все условия аренды и санкции за их нарушение. Такой договор у вас есть.
Ваш знакомый не выплачивает деньги, чем нарушает договор, и на связь не выходит. Что с машиной, вы не знаете. Вы думаете, что арендатор угнал машину, но с точки зрения уголовного кодекса это не угон.
Угоном считается неправомерное завладение автомобилем или иным транспортным средством без цели хищения. Даже если человек взял чужую машину просто покататься, за это придется отвечать. Наказание — от штрафа до лишения свободы на срок до 5 лет.
В вашем случае нет неправомерного завладения автомобилем — вы сами его передали арендатору. Это подтверждается договором аренды.
Кражей это тоже нельзя назвать, потому что кража — тайное хищение чужого имущества. В вашем случае о тайном хищении речь идти не может по той же причине, что и в случае с угоном.
Ваш знакомый совершил мошенничество — злоупотребил вашим доверием и убедил вас передать ему автомобиль. При этом он, возможно, и не собирался выполнять обязательства, прописанные в договоре.
Наказание за мошенничество — от штрафа до лишения свободы на срок до двух лет. Поскольку автомобиль — дорогостоящее имущество, суд может посчитать, что вам причинен значительный ущерб. Тогда виновный может лишиться свободы на срок до 5 лет.
Еще в произошедшем есть признаки присвоения чужого имущества: собственник передал человеку вещь на время, а тот против воли собственника забрал ее себе. За это можно лишиться свободы на срок до 2 лет, а если собственнику был причинен значительный ущерб, то на срок до 5 лет.
Виновного могут осудить сразу по двум статьям УК. Например, житель Новосибирска брал автомобили в аренду, а потом сдавал их в авторазбор и присваивал деньги. Его осудили за присвоение вверенного ему чужого имущества и мошенничество. Приговор — 4 года 6 месяцев лишения свободы в колонии строгого режима.
Что делать
Сначала попытайтесь выяснить, почему знакомый не платит и не выходит на связь. Если есть контакты его родственников и друзей, пообщайтесь с ними. Возможно, с арендатором что-то случилось, и он не хотел нарушать договор и закон.
Если же вы считаете, что знакомый специально не платит и не идет на контакт, то у вас есть два варианта: обратиться в полицию или подать иск в суд. Нельзя сказать, что какой-то из этих вариантов эффективнее, поэтому можно использовать сразу оба. Уголовное дело не мешает гражданскому иску.
Заявление в полицию. Напишите в нем, что отдали автомобиль своему знакомому в аренду по договору. Автомобиль он получил, но денег вам не платит и на связь не выходит. Он не возвращает автомобиль и фактически завладел принадлежащим вам имуществом.
Попросите привлечь виновного к ответственности по статьям 159 и 160 УК РФ. Можно и не указывать конкретные статьи УК, а попросить привлечь виновного к уголовной ответственности. Квалифицировать состав преступления будут сотрудники полиции. Но если указать конкретные статьи, недобросовестным сотрудникам полиции будет сложнее отказать.
К заявлению нужно будет приложить копии документов на автомобиль, подтверждающих, что вы — собственник, и копию договора аренды. Не скрывайте от полиции, что вы отдали машину в аренду, иначе вас могут обвинить в даче заведомо ложных показаний.
Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, это можно обжаловать в прокуратуре.
Есть вероятность, что уголовное дело даже не понадобится: сотрудники полиции побеседуют с арендатором и выяснят, почему он перестал платить вам деньги и не возвращает автомобиль. Возможно, после такой беседы арендатор сам выйдет на связь с вами, заплатит за аренду или вернет вам машину. Это в его же интересах: вряд ли он стремится к уголовной ответственности.
Иск в суд. Вы можете потребовать вернуть вам автомобиль на основании судебного решения. Для этого надо подать в районный суд по вашему месту жительства иск к вашему знакомому, где подробно изложить ситуацию и со ссылкой на ст. 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Приложите к иску копию договора аренды и доказательства того, что автомобиль ваш.
В судебном порядке шансы получить решение в пользу владельца машины выше, чем при обращении в правоохранительные органы. Но выиграть суд и вернуть машину в целости и сохранности — не всегда одно и то же.
Приставы будут искать машину — но может выясниться, что она находится на соседней авторазборке в виде набора запчастей после ДТП. На счета и имущество виновного могут наложить арест, но этого может не хватить, чтобы покрыть убытки.
Я рекомендую обращаться в суд уже после заявления в полицию, которая выяснит, что произошло с автомобилем и арендатором. Тогда будет ясно, какие требования вы сможете включить в иск.
Как защищаться от недобросовестных арендаторов
Прежде всего, важно правильно составить договор. В нем надо подробно указать, на каких условиях автомобиль передан в аренду: срок, размер платежей и их периодичность, санкции за нарушение договора.
Например, можно включить в договор пункт, согласно которому платежи следует переводить на карту не позднее 1 числа следующего месяца. Если платеж не поступает к этому времени, договор автоматически расторгается. Если арендатор в течение 3 суток после этого не возвращает автомобиль владельцу, владелец обращается в полицию.
Когда в договоре есть такие условия, арендатор ведет себя более ответственно. Кроме того, в случае чего вам будет проще общаться с полицией. С действующим договором вас могут отправить в суд. Если же договор прекратил свое действие, а ни арендатора, ни машины, ни денег вы не видите, — есть основания для возбуждения уголовного дела.
Можно предусмотреть в договоре залог имущества или обеспечительный платеж. Залог — это имущество арендатора, на которое можно обратить взыскание в случае, если арендатор исчезнет с машиной или разобьет ее в ДТП. А обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор передает вам и которая не подлежит возврату, если он нарушит договор. Правда, в случае с залогом или обеспечительным платежом желающих арендовать автомобиль будет намного меньше.
Таксопарки защищают свои автомобили точно так же: стараются в договорах учитывать все риски и прописывают ответственность сторон, а в случае исчезновения машины и водителя обращаются в полицию.
Ни один договор не дает гарантии от его нарушения одной из сторон. Поэтому разумно использовать технические средства контроля. Например, таксопарки устанавливают на автомобили автосигнализации с GSM-модулем.
Цена таких устройств — от 15 тысяч рублей. В сигнализации есть устройство, куда вставляется симкарта. Она передает все данные о местонахождении автомобиля на телефон владельца.
Это законно: владелец автомобиля сам решает, как контролировать свое имущество, ничьих прав это не нарушает. Но если хотите подстраховаться, пропишите возможность дистанционного контроля в договоре. Арендатор, подписав его, согласится и с возможностью дистанционно контролировать машину.
Запомнить надо вот что:
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?
– Что делать, если арендатор квартиры должен деньги за несколько месяцев, а сам тайком съезжает и скрывается, прихватив с собой ключи от квартиры, кое-что из мебели?
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу. Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя. И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.
Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя. Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения. Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).
В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае. Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию. Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.
Отвечает руководитель компании «Решим вопрос» Алексей Виноградов:
Бывало такое, что люди скрывались иногда вместе с вещами. В зависимости от ущерба нужно действовать по-разному: где-то проще пренебречь, где-то можно и взыскать. Начать стоит со звонков с других номеров: объяснить, что человек попадет в розыск, так как сумма ущерба значительная. Иногда можно скинуть фото заявления в полицию, чаще всего помогает. Главное, предложить какую-то скидку, чтобы человек чувствовал себя победителем, и ему проще было бы отдать, чем не отдать.
Еще хорошо идет поиск через соцсети (чаще всего они есть). Иногда сбежавшим звонит «риелтор» и предлагает вкусные варианты «аренды».
Практика показала, что интересно заниматься взысканием при сумме ущерба свыше 20 тысяч рублей. Ниже балансируем на грани. Еще при заключении договора на аренду квартиры полезно фотографировать второй документ (при наличии) — права, так как много фальшивых паспортов «для снятия хаты».
Если же договора не было, то тогда предстоит только искать информацию о человеке, но комплекс подобных мероприятий обходится примерно от 100 тысяч рублей — овчинка не всегда стоит выделки.
Отвечает юрист Татьяна Скворцова (Челябинск):
Если квартирант-должник тайно сбегает, прихватив ключи и имущество хозяев, собственник квартиры может:
а) обратиться в полицию с заявлением о краже;
б) обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за проживание, а также о возврате похищенных вещей или возмещении их стоимости.
Успех этих действий зависит от того, какие документы имеются на руках у собственника квартиры.
Рассмотрим два варианта.
Скажу сразу, что полиция не любит принимать такие заявления. Несчастного хозяина квартиры будут убеждать, что ущерб, нанесенный ему исчезновением имущества, является малозначительным. Тогда уголовное дело можно не возбуждать и беглого квартиранта не искать. Задача собственника в этом случае — все-таки настоять и на принятии заявления, и на значительности ущерба. Тогда существует вероятность, что квартирант все-таки вернет вещи сам, опасаясь уголовного преследования. Он ведь, наверное, не вор-рецидивист, а просто непорядочный гражданин, которого «бес попутал». Кроме того, давая объяснения полиции, он, скорее всего, подтвердит, что жил в квартире какое-то время. И тогда в материалах полицейской проверки могут появиться документы, на основании которых уже в гражданском суде можно будет взыскать задолженность за проживание. Процесс, как видите, непростой. Успех не гарантирован.
Если же квартирант, съезжая, ничего с собой не прихватил, то преступления нет, и полиция его поисками заниматься не будет. Оставить долг по квартплате — это не преступление.
Вариант № 2. У арендодателя есть копия паспорта квартиранта, заключен договор найма жилья, а квартира вместе с имуществом передавалась по акту приема-передачи. В этом случае взыскание задолженности за проживание становится рутинной задачей. Хозяину довольно легко доказать, что должник в квартире действительно жил в определенный период, что проживал он возмездно и плата за наем составляла определенную сумму. Кроме того, в договоре есть данные о «прописке» квартиранта (чтобы было понятно, куда предъявлять требование и по какому адресу уведомлять ответчика о судебном разбирательстве).
Арендодатель не обязан в суде доказывать, что арендатор не платил. Достаточно лишь заявить об отсутствии платежей по заключенному договору. После этого именно на квартиранта ляжет обязанность доказывать, что он вносил плату (предъявить расписки или выписки по своей банковской карте, если деньги переводились с карточки). Если у него не окажется подобных документов или он просто не явится на заседание, то суд с высокой вероятностью удовлетворит иск арендодателя о взыскании задолженности за проживание.
Для того чтобы предъявить в суд иск о взыскании стоимости исчезнувших вещей, необходимо:
Таким образом, для того чтобы в конфликте с квартирантом чувствовать себя уверенно, нужно, сдавая квартиру, заключать правильный договор. Распространенное мнение о том, что без договора собственнику безопаснее, неверно.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
С точки зрения буквального содержания норм закона это сложная ситуация. Дело в том, что закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора найма при невнесении платы за наем более двух раз, но в судебном порядке. Поэтому очень важно при заключении договора тщательно продумывать и прописывать внесудебный порядок расторжения договора найма на случай недобросовестности одной из сторон.
Если в Вашем договоре такая возможность не была предусмотрена, любые попытки входа в квартиру без ведома или присутствия нанимателя могут обернуться новыми проблемами (обвинения в краже имущества нанимателя и т. п.). Кроме того, может оказаться, что наниматель все это время находится в больнице или в служебной командировке, а вовсе не съехал тайно от Вас.
В любом случае нужно сохранить все доказательства Ваших действий по розыску нанимателя и его стимулированию к исполнению договора найма (например, сохранить отправленные нанимателю сообщения смс и через мессенджеры). Не лишним будет съездить по адресу квартиры и зафиксировать, что на звонки в дверь никто не открывает, свет в темное время суток в окнах не горит. Можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать Ваше беспокойство длительным отсутствием нанимателя и подозрения в хищении им Вашего имущества.
Если после всех неудачных попыток установить связь с нанимателем Вы решитесь все же войти в квартиру, делать это необходимо в присутствии не менее двух свидетелей (это могут быть соседи, старшая по подъезду, консьерж или др.), также желательно присутствие участкового (можно вызвать наряд полиции). Вход в квартиру должен сопровождаться обязательным составлением акта осмотра помещения, в котором необходимо будет указать все недостатки (при наличии), перечислить имущество нанимателя (если оно обнаружено). После подписания акта нужно сменить личинки замка, отправить нанимателю уведомление о расторжении договора найма вследствие нарушения им обязательств, а также обеспечить сохранность его имущества, оставленного в Вашей квартире.
Для взыскания просроченной платы по договору найма следует обращаться в суд.
Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Во-первых, Вам следует зафиксировать тот факт, что жилец съехал и забрал чужое. Это желательно сделать с привлечением третьих лиц, например участкового и старшего по дому.
Во-вторых, если стоимость похищенных вещей, на Ваш взгляд, значительна, нужно обратиться с заявлением в полицию.
В-третьих, нужно прекратить договор найма. Если его условия позволяют сделать это в одностороннем порядке, сделайте. Если нет, то понадобится обращение в суд.
Затем готовьте заявление в суд с требованием уплаты задолженности по договору найма.
Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):
Отношения между Вами и нанимателем жилого помещения должны регулироваться условиями, указанными в заключенном договоре найма. Так, невнесение, несвоевременное внесение нанимателем платы за наем жилого помещения позволяет Вам начислять неустойку за неисполнение (либо несвоевременное исполнение) нанимателем своих обязательств по договору. В случае отказа оплаты неустойки в добровольном порядке Вы можете заявить такие требования в суде.
Но в любом случае гражданское законодательство (статья 687 ГК РФ) указывает, что невнесение нанимателем платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев порождает у Вас право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении арендатора.
Если действия нанимателя в отношении имущества, находящегося в квартире, содержат признаки хищения, Вам необходимо обратиться в полицию с соответствующим заявлением о его привлечении к уголовной ответственности.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.