изъятие имущества у добросовестного приобретателя судебная практика

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

— проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены

Источник

Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

Анализ практики применения судами положений законодательства о виндикации позволяет выявить контуры для защитной стратегии добросовестного приобретателя – субъекта, занимающегося хозяйственной деятельностью, в случае истребования у них коммерческой недвижимости.

Российское законодательство устанавливает, что виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Верховный Суд неоднократно указывал, в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, далее – Обзор Президиума ВС от 01.10.2014), что по такой категории дел обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию, являются:

· наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

· выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

· возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

· наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом, в другом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.

Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Ответчику надлежит предоставить доказательства возмездности приобретения имущества.

Как правило, доказывание указанных обстоятельств большого затруднения как у истца (за исключением, может быть, установление наличия/отсутствия воли на передачу имущества), так и у ответчика не вызывает.

Краеугольным камнем в доказывании по названной категории дел является вопрос добросовестности приобретателя.

На первый взгляд, вопрос добросовестности приобретателя не должен возникать в виндикационном споре, и это подтверждает закон, так п. 5 ст. 10 ГК устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поэтому ответчику можно «расслабиться» и наблюдать как его процессуальный оппонент собирает доказательства.

Однако, и об этом говорил Верховный Суд, истец вправе доказывать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя. Вот почему процессуальная пассивность приобретателя, основанная на презумпции добросовестности, может сыграть с ним злую шутку и лишить его права собственности на имущество.

В связи с чем, приобретатель должен серьезно озаботиться поиском и сбором доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения им недвижимости.

Добросовестность приобретения имущества свидетельствует о том, что приобретатель не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Субъективный характер данной правовой категории предопределяет пристальную оценку судом всех обстоятельств дела, действий приобретателя.

Кроме того, очевидно, что стандарт доказывания добросовестности приобретения коммерческой надвижимости хозяйствующим субъектом выше нежели стандарт доказывания добросовестности приобретения жилых помещений гражданами. Это стоит учитывать при защите коммерческой недвижимости от виндикационного требования, и максимально наполнять свой портфель доказательств, подтверждающий добросовестность приобретателя.

Судебная практика показывает, да и практикующие юристы знают, что запись в ЕГРН и запрос приобретателем выписки из публичного реестра не является бесспорным доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.

Позиция Европейского Суда по правам человека относительно достаточности сведений публичного реестра при подтверждении добросовестности приобретателя

Пленум Верховного Суда в п. 10 постановления от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал, что применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции.

Помимо этого, правовые позиции ЕСПЧ, содержащиеся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными (ст. 46 Конвенции; ст. 1 Федерального закона от 30.03.1998 № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»).

Европейский Суд по правам человека рассмотрел дело «Гладышева против Российская Федерация» по жалобе № 7097/10, в ходе которого высказал интересную позицию. Так, ЕСПЧ указал, что к исключительной компетенции государства относится определение условий и порядка отчуждения имущества, а также контроль соблюдения этих условий. Сделки по отчуждению недвижимого имущества требуют легализации государства, в частности, Федеральной регистрационной службой, посредством процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При наличии регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, покупатель имущества не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.

Конституционный Суд в постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» также ссылался на указанную позицию ЕСПЧ. В частности, высший суд указал, что сторонний покупатель имущества не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции.

Видится, что указанная правовая позиция ЕСПЧ может быть полезной при доказывании добросовестности приобретателя – гражданина, однако, какой положительный эффект она окажет в случае, если приобретатель будет являться хозяйствующим субъектом, а истребоваться будет коммерческая недвижимость, судить сложно, однако, не стоит забывать о существовании такой правовой позиции ЕСПЧ.

Обстоятельства, подтверждающие добросовестность приобретателя

В информационном письме Президиум ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указывает некоторые обстоятельства, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя, в частности заниженная цена стоимости имущества (в указанном ВАС деле имущество продано по цене вдвое ниже рыночной), родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделки, направленной на передачу имущества.

Учитывая, что законодательством не предусмотрена обязанность покупателя осуществлять оценку стоимости приобретаемого имущества на предмет соответствия рынку, кроме того, принцип свободы договора позволяет сторонам согласовать любую цену коммерческой недвижимости, однако в вопросе доказывания добросовестности приобретателя, заниженная стоимость спорного имущества, наряду с иными обстоятельствами, может свидетельствовать об отсутствии этой добросовестности. Так, суд признает приобретателя недобросовестным, в случае, если установит, что приобретатель осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку заниженная цена покупки должна была вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.

Судебная практика поддерживает такой подход, в частности Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2015 N Ф06-6457/2013, Ф06-26151/2015 по делу N А06-5319/2013.

Помимо этого, Президиум ВАС в постановлении от 09.09.2008 № 6132/08 указывал, что приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем.

Однако, имеются и обратные примеры в судебной практике, когда занижение стоимости имущества на 25% суды не расценили как недобросовестность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 № 02АП-4604/2016 по делу № А28-4233/2015). Суды посчитали, что само по себе несоответствие цены сделки рыночной цене не может иметь существенного значения, т.к. для опровержения добросовестности приобретателя такое несоответствие должно быть явным, поскольку в обычных условиях оборота продавец может быть заинтересован в продаже имущества по цене ниже рынка.

Таким образом, стоимость имущества должна быть явно заниженной, предположительно более чем на 50%.

Наличие родственных и иных связей (свидетельствующих об аффилированности) сторон сделок, направленных на передачу права собственности, должно, по мнению судов, вызвать у приобретателя сомнение в полномочиях конечного продавца на отчуждение спорного имущества. Соответственно, приобретая коммерческую недвижимость хозяйствующий субъект должен проверить на предмет аффилированности контрагентов по сделкам, в ходе которых отчуждалась эта недвижимость.

Кроме указанных обстоятельств о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать незначительный срок перепродажи спорного имущества. В упомянутом выше постановлении АС Волго-Вятского округа по делу № А28-4233/2015, суды установили, что между первоначальной и повторной сделкой прошло 5 месяцев, что при отсутствии доказательств совершения сделки по цене явно не соответствующей действительной стоимости спорного имущества не может указывать на недобросовестность ответчика.

Соответственно, момент, когда срок перепродажи имущества перестает быть незначительным, что, соответственно, устраняет сомнения добросовестного приобретателя в полномочиях продавца, будет оцениваться судом в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела.

Истец, доказывая недобросовестность приобретателя, должен показать, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Опровергая и доказывая обратное, крайне важно, показать суду, что приобретатель предпринимал дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, в целях полного выяснения правомочий отчуждателя имущества.

Перечислить всё многообразие возможных обстоятельств, на которые приобретатель может сослаться в подтверждение проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, будет достаточно сложно, вместе с тем, обозначить более-менее достаточный для суда перечень указанных обстоятельств будет разумно и возможно.

Первоначальные проверочные действия должны быть направлены на проверку всей цепочки сделок, по которой передавалось спорное имущество, а также проверка наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении приобретаемой коммерческой недвижимости. Наличие выписки из ЕГРН о переходе прав покажет суду, что приобретатель совершал действия, направленные на установление правомочий продавца спорного имущества.

Помимо этого, проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, согласно Обзору Президиума ВС от 01.10.2014, свидетельствует о добросовестности приобретателя, данное обстоятельство может быть подтверждено, например, официальным запросом покупателя всех правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого имущества у продавца.

Непосредственный осмотр приобретаемой коммерческой недвижимости работниками организации-приобретателя, в результате которого составлен акт осмотра, подписанный сторонами сделки, либо указание на проведенный осмотр непосредственно в договоре купли-продажи, подтвердит направленность воли приобретателя на устранение каких-либо сомнений в полномочиях продавца на отчуждение спорного имущества.

Проведение мониторинга цен на коммерческую недвижимость схожую по характеристикам со спорным имуществом на соответствующем рынке также продемонстрируют суду добросовестность приобретателя. Такой мониторинг может быть проведен юристом организации-приобретателя, а его результат может быть оформлен внутренним документом последнего.

Таким образом, сложившийся подход судов к доказыванию факта добросовестного приобретения имущества, истребуемого в порядке виндикации, свидетельствует о том, что приобретатель должен ответственно и серьезно подойти к вопросу сбора и оценки доказательств, подтверждающих совершение исчерпывающих действий, направленных на проверку полномочий продавца на отчуждение этого имущества.

Кроме того, хозяйствующие субъекты должны помнить, что защита права собственности на принадлежащее имущество начинается задолго до судебного разбирательства.

Источник

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»).

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)».

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица».

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру, государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона. Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

М-6987/2012, решение Черемушкинского районного суда от 10 февраля 2012 г. Москвы по делу № 2-283/2012, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 г. по делу № 2-3760/2011).

Тем не менее, существует достаточно большое количество случаев, когда нижестоящие суды общей юрисдикции высказывают прямо противоположную позицию: сделка признается совершенной против воли собственника только на том основании, что она является недействительной. При этом тот факт, что договор об отчуждении имущества подписан государственным органом, который уполномочен на это собственником (государством), во внимание не принимается. В результате квартиры у добросовестных приобретателей изымаются.

Данный подход нашел свое отражение в решении Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решении Чертановского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 г. по делу № 2-681/2011, апелляционном определении Мосгорсуда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-29536, решении Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решении Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013; решении Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2011 г. № 2-4557/2011).

Стоит также отметить, что ранее по делам такого рода слово в защиту добросовестных приобретателей жилья высказал ЕСПЧ. Суд отметил, что, определение условий и порядка отчуждения государственного имущества, контроль соблюдения этих условий – исключительная компетенция самого государства. При этом ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию квартиры, установить подлинность документов до удовлетворения заявления о приватизации – ЕСПЧ отметил, что это можно сделать путем направления элементарных запросов (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10).

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред.] (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

«Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред.]. Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?».

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения ст. 301-302 ГК РФ и ст. 167-168 ГК РФ. Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила ст. 301-302 ГК РФ. При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ) или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (ст. 167-168 ГК РФ), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167-168 ГК РФ должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании ст. 167-168 ГК РФ, например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют ст. 167-168 и ст. 301-302 ГК РФ, которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП (ст. 196 ГК РФ; п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий (Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86).

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (ст. 304 ГК РФ). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще (ст. 208 ГК РФ).

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013).

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Возникает парадокс: ст. 304 ГК РФ предоставляет собственникам защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на эти требования не распространяется срок исковой давности. И зачастую Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства города Москвы свои требования обосновывает и ст. 301 ГК РФ, и ст. 304 ГК РФ. Это абсолютный парадокс! Невозможно в одном процессе объединить ст. 304 ГК РФ и ст. 301-302 ГК РФ. Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.

Источник