изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием судебная практика

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.)

Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел по спорам, возникающим в связи с изъятием земельных участков у граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в целях размещения объектов транспорта.

Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 1 апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).

Кроме того, не требуется наличия утвержденных документов территориального планирования и утвержденного проекта планировки территории для принятия решения об изъятии земельного участка, необходимого для эксплуатации линейного объекта из числа указанных в статье 49 ЗК РФ, если такой линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника линейного объекта или лица, которому он принадлежит на иных правах, отсутствуют права, а право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 1 апреля 2015 г. (часть 4 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для целей, не предусмотренных пунктом 1 статьи 56.3 ЗК РФ, возможно только в строго определенных случаях, исчерпывающий перечень которых установлен пунктом 2 статьи 56.3 ЗК РФ.

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы. Перечень таких организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2015 г. № 442.

Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.

В случае принятия решения об изъятии земельных участков на основании ходатайства об изъятии организация, подавшая такое ходатайство, в частности, несет расходы по опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на информационных щитах (пункт 2 статьи 56.5 ЗК РФ), принимает участие в подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков (пункт 1 статьи 56.7 ЗК РФ, статья 56.10 ЗК РФ), выплачивает возмещение за изымаемые земельные участки (пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ), а также имеет право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

До 1 апреля 2015 г. при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата выкупной цены соответствующим публично-правовым образованием. С 1 апреля 2015 г. необходимым условием изъятия такого земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (статья 281 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 56.4, пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ).

С 1 апреля 2015 г. подробно регламентирован порядок выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, и уведомления таких лиц о планируемом изъятии (статья 56.5 ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного участка (статья 56.6 ЗК РФ), к которым также применяются правила о юридически значимом сообщении (статья 165.1 ГК РФ). При рассмотрении дел по спорам, возникающим в связи с принятием таких решений об изъятии, необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения соответствующих требований земельного законодательства, направления соответствующих сообщений и их доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Изменения коснулись и сроков принудительного изъятия земельных участков.

Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.) предусматривалась обязанность органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомить об этом собственника участка, а выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускался только с согласия собственника.

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Статьей 282 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.) устанавливался трехлетний срок для предъявления иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исчислявшийся с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующая с 1 апреля 2015 г. редакция статьи 282 ГК РФ устанавливает, что иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно пункту 13 статьи 56.6 ЗК РФ, составляет три года с момента его принятия. Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Правовое регулирование, введенное Федеральным законом № 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного Закона.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона № 499-ФЗ.

Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 1 апреля 2015 г., после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ должна быть соблюдена в полном объеме.

Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении установленной положениями главы VII.1 ЗК РФ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если до 1 апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не принято решение об изъятии такого земельного участка.

1. По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принятие судом решения о понуждении к заключению такого соглашения законом не предусмотрено.

Администрация муниципального образования обратилась с иском к П. и другим о выкупе жилого дома и земельного участка, об определении выкупной цены земельного участка, жилого помещения с надворными постройками, плодово-ягодными насаждениями, о понуждении заключить соглашение о выкупной цене, сроке выкупа, прекращении права долевой собственности на жилое помещение и земельный участок.

Решением суда исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Отменяя решение суда первой инстанции в части возложения на ответчика обязанности заключить соглашение о выкупной цене с органом местного самоуправления, суд апелляционной инстанции отметил следующее.

По общим правилам действующего на момент рассмотрения дела законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия выкупа. Законодательством не установлена обязанность собственника земельного участка заключить такое соглашение (статьи 279-282*, пункт 1 статьи 421 ГК РФ), в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчиков к заключению соглашения о выкупе у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции было обоснованно отменено решение суда первой инстанции в указанной части. В части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования к П. и другим о выкупе жилого дома и земельного участка, об определении выкупной цены и срока выкупа, о прекращении права собственности на жилое помещение и на земельный участок решение суда оставлено без изменений.

(По материалам судебной практики Верховного Суда Удмуртской Республики).

2. Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности неуведомление правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка, является основанием для отказа в удовлетворении требования уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о выкупе земельного участка.

Решением городского суда отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения «Управление автомобильных дорог администрации области» к Ш. о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15 февраля 2012 г. принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий Ш. При этом уведомление о принятом решении и о проведении его регистрации, проект договора купли-продажи земельного участка были направлены прежнему собственнику земельного участка Б.

Поскольку доказательств направления такого уведомления Ш. представлено не было, суд пришел к правильному выводу, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (пункт 3 статьи 279 ГК РФ), влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.

(По материалам судебной практики Владимирского областного суда).

3. Уклонение или отказ правообладателя земельного участка от получения направленного по его месту жительства письменного уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не являются основанием для отказа в принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к К., Х., Ш. о выкупе земельного участка для муниципальных нужд (для строительства мостового перехода).

Отклоняя доводы ответчика К. о неполучении уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка, суд апелляционной инстанции отметил следующее.

Администрацией муниципального образования были представлены доказательства того, что письменное уведомление о принятии решения об изъятии земельного участка направлялось К. по месту его жительства, однако за получением письма К. не явился, и оно было возвращено адресату отделением связи по истечении срока хранения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации и месту фактического проживания ответчика корреспонденцией является риском для него самого, все неблагоприятные последствия которого несет К., и не свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении истцом своей обязанности по уведомлению правообладателя в письменной форме о принятом решении об изъятии земельного участка.

(По материалам судебной практики Новосибирского областного суда)

Действующая в настоящее время редакция пункта 11 статьи 56.6 ЗК РФ прямо устанавливает, что правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» заказного письма, которым ему направлялась копия решения об изъятии.

4. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных фактическим изъятием для строительства автомобильной дороги земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры.

Судом установлено, что решением администрации муниципального образования земельный участок, принадлежащий И. на праве собственности, был предоставлен обществу для застройки микрорайона без проведения процедуры изъятия. На время рассмотрения дела на указанном земельном участке расположена автомобильная дорога.

При таких обстоятельствах и на основании статей 15, 16, 1069 ГК РФ судом были правомерно удовлетворены исковые требования И. о взыскании за счет казны муниципального образования убытков, причиненных неправомерными действиями органа местного самоуправления, в размере рыночной стоимости земельного участка.

При этом суд правильно отметил, что само по себе несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд не лишает собственника такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

(По материалам судебной практики Верховного Суда Удмуртской Республики).

При рассмотрении другого дела по иску Ш. к правительству области о возмещении убытков судом установлено, что истцу принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Часть указанного участка была использована для строительства автомобильной дороги, находящейся в собственности области, однако предусмотренная законом процедура изъятия у собственника принадлежащего ему земельного участка для государственных нужд не проведена, решение об изъятии у Ш. земельного участка или его части не принималось.

Признав нарушенными имущественные права собственника земельного участка на предварительное и равноценное возмещение стоимости фактически изъятой земли, суд, с учетом положений статей 15, 16, 281, 1069 ГК РФ, статей 55, 57, 62 ЗК РФ, принял обоснованное решение об удовлетворении требований Ш. о разделе земельного участка на два земельных участка и взыскании в его пользу убытков в размере рыночной стоимости земельного участка, фактически используемого для государственных нужд.

(По материалам судебной практики Челябинского областного суда).

5. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных изъятием в связи с реконструкцией автодороги арендованного земельного участка.

Разрешая заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что положениями статей 279, 282, 283 ГК РФ, статей 49, 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Поскольку судом было установлено, что на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и переданном в аренду истцу, возведена автомобильная двухуровневая развязка, однако предварительного и равноценного возмещения истцу не предоставлено, суд, с учетом положений статей 15, 16, 1069 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования о взыскании убытков.

(По материалам судебной практики Девятого арбитражного апелляционного суда)

Действующее с 1 апреля 2015 г. законодательство (статьи 279-282 ГК РФ, отдельные положения главы VII.1 ЗК РФ) прямо определяет основания и порядок прекращения не только права собственности, но и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования, аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд, а также устанавливает особенности определения размера возмещения в связи с изъятием таких земельных участков (статья 56.8 ЗК РФ).

6. Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяли положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ и при определении выкупной цены руководствовались необходимостью определения как размера рыночной стоимости изымаемого имущества, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.

Так, например, при рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш. об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).

Определяя размер причиненной изъятием земельного участка упущенной выгоды, суды принимали во внимание, что, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, являлся приблизительным и носил вероятностный характер. Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Например, при рассмотрении дела арбитражный суд установил совокупность условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка для государственных нужд лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности.

В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади.

Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалы дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков, причиненных изъятием принадлежащего истцу земельного участка.

В другом деле судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу о неверном определении районным судом выкупной цены в части включения в нее упущенной выгоды в виде потери продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры.

Установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из состава принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.

Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства представлено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15, 281 ГК РФ, признал необоснованным расчет убытков исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.

(По материалам судебной практики Нижегородского областного суда, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Курского областного суда).

7. При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Судом установлено, что решение об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд принято 11 октября 2010 г., а выкупная цена земельного участка была утверждена распоряжением правительства области от 10 июня 2013 г.

Решением суда первой инстанции выкупная цена была определена на момент разрешения спора, однако суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 57 ЗК РФ, указал, что выкупная цена изымаемого имущества должна рассчитываться по состоянию на день, предшествующий принятию постановления правительства области об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд, т.е. на 10 октября 2010 г.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что определение размера возмещения, подлежащего выплате собственнику (пользователю) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, было предусмотрено пунктом 4 статьи 57 ЗК РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4)

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное.

8. Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В отдельных случаях у судов вызывало затруднение определение вида разрешенного использования (или категории земель), которые подлежали учету при определении стоимости земельного участка, поскольку с момента государственной регистрации решения соответствующего органа исполнительной власти об изъятии земельного участка в государственный кадастр недвижимости могли быть внесены сведения об изменении вида разрешенного использования (или категории земель) в целях использования участка в будущем для государственных или муниципальных нужд.

В основном суды обоснованно руководствовались видом разрешенного использования земельного участка, который был установлен до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

При этом судами учитывалось, что, по смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

Например, при разрешении дела по иску администрации муниципального образования к гражданам о выкупе для муниципальных нужд земельного участка и жилого дома судом были отклонены возражения ответчиков, полагавших производить оценку земельного участка с учетом градостроительного регламента, согласно которому спорный земельный участок находится в зоне многофункциональной и общественно-деловой застройки.

При этом суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о необходимости определения выкупной цены земельного участка исходя из установленного до принятия решения об изъятии вида разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания жилого дома», а также из фактического использования земельного участка под индивидуальную жилую застройку.

В случае, если после принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственником земельного участка производилось изменение вида разрешенного использования данного участка, суды производили расчет выкупной цены исходя из того вида разрешенного использования земельного участка, который был установлен на день, предшествующий принятию такого решения.

Так, например, судом первой инстанции размер выкупной цены, подлежащей выплате Б., был определен исходя из вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Однако на день, предшествующий принятию постановления главы администрации края об изъятии земельного участка, вид разрешенного использования данного земельного участка был определен «для садоводства» и лишь впоследствии изменен ответчиком.

Поскольку изменение ответчиком вида разрешенного использования земельного участка произведено после принятия решения об изъятии земельного участка, судом апелляционной инстанции размер выкупной цены был определен с учетом вида разрешенного использования земельного участка «для садоводства», а решение суда в этой части изменено.

(По материалам судебной практики Верховного Суда Удмуртской Республики, Краснодарского краевого суда)

В настоящее время пунктом 5 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке, для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества (пункт 10 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).

* Здесь и далее приводятся ссылки на нормы гражданского и земельного законодательства в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г., если иное прямо не оговорено.

Обзор документа

Проанализирована практика по спорам об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд для размещения объектов транспорта.

Проведение такого обобщения обусловлено тем, что с 1 апреля 2015 г. вступил в силу целый ряд поправок, уточнивших регулирование в данной сфере.

Приведены нормативные положения, которыми необходимо руководствоваться при таком изъятии (с учетом упомянутых поправок), и наиболее существенные изменения.

В частности, отмечено, что до 1 апреля 2015 г. при изъятии выкупная цена выплачивалась соответствующим публично-правовым образованием. После этой даты подобное возможно также и за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии.

Также с 1 апреля 2015 г. подробно регламентирован порядок выявления лиц, участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости которых подлежат изъятию, и их уведомления.

Подчеркивается, что к подобным уведомлениям применяются правила ГК РФ о юридически значимом сообщении.

Кроме того, согласно поправкам установлена обязанность не только по такому уведомлению, но и по направлению соответствующих документов (проекта соглашения об изъятии, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых участков и т. п.).

Изменения коснулись и сроков принудительного изъятия земли.

Указывается, что независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земли были произведены до 1 апреля 2015 г., после этой даты должна быть полностью соблюдена новая процедура подготовки и заключения такого соглашения.

Примеры практики приведены с учетом регулирования, действовавшего до апреля 2015 г. Однако к некоторым из дел размещены разъяснения по применения поправок.

Кроме того, отдельные моменты остаются актуальными несмотря на изменение регулирования.

Среди выводов можно выделить следующие.

В случае спора суд принимает решение о выкупе участка, а не о понуждении к заключению соглашения о выкупе.

В требовании органа власти о выкупе будет отказано, если не соблюдена процедура изъятия участка, в частности, правообладатель не уведомлен о таком решении.

Выделены моменты, которые должны учитываться в отношении такого уведомления.

Затронуты вопросы, связанные с возмещением убытков, расчетом выкупной цены.

В числе прочего, поясняется, что выкупная цена должна включать в себя не только рыночную стоимость земли и недвижимости на ней, но все убытки.

Причем к последним относятся и убытки, которые лицо несет из-за невозможности исполнить свои обязательства перед третьими лицами, в т. ч. упущенная выгода.

Источник