в какую недвижимость лучше вкладывать деньги

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Какие проекты выбрать

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Источник

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник

• в соответствии с теоремой шеннона можно найти такой способ кодирования чтобы избыточность кода была →