занижение стоимости квартиры в договоре судебная практика

Купили квартиру по заниженной цене. Как получить вычет с полной суммы?

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Занижение в дкп. Риски покупателя

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Последние несколько лет я перестала предлагать своим заказчикам-покупателям квартиры, в которых собственник настаивает на занижении цены в дкп с целью оптимизации налоговой нагрузки.

Вторичный рынок недвижимости Краснодара очень динамичный и доля новостроек от всего объема предложений достигает 70-80%. Следствие такого динамичного развития рынка-продажа объектов, которые менее трёх или пяти лет в собственности (здесь понимаем, что у собственника с таким сроком владения возникает обязанность уплаты налогов).

Как я уже говорила, у нас слабо развита культура уплаты налогов, поэтому большинство собственников настаивает на занижении стоимости объекта в договоре купли-продажи. Я понимаю «выгоду» собственника от данной авантюры, но я никак не могу понять мотивацию покупателей, которые охотно на эту авантюру соглашаются.

И так, предлагаю более предметно рассмотреть чем же рискует покупатель, когда осознано вступает на тропу псевдооптимизации налоговой нагрузки для продавца:

1. Первое и одно из ключевых, что утрачивает покупатель при занижении стоимости в дкп-это право на признания себя в судебном порядке добросовестным приобретателем. Здесь достаточно большой объём информации, поэтому рассмотрим это понятие в отдельной публикации.

2. Покупатель по умолчанию становится соучастником налогового преступления. Знайте, за это предусмотрена ответственность в рамках законодательства РФ. Если данной сделкой заинтересуются налоговые органы, то первым делом на «беседу» пригласят именно покупателя, а это время/нервы/стресс, оно вам нужно?

3. В случае признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки (двусторонней реституции, например) покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, указанной в дкп. Перестаньте заниматься ерундой и слушать рекомендации про расписки, дополнительные соглашения и тп. Просто поднимите судебную практику и всё сразу встанет на свои места. Расчитывать можете только на ту цифру, что отражена в дкп. Точка.

4. Покупатель лишает себя возможности получить налоговый вычет (здесь речь о бюджетах до 2 млн рублей. Думаю логика ясна)

5. Соглашаясь на заниженную стоимость в дкп, вы должны понимать, что в случае продажи объекта до истечения минимального срока владения (5 лет), вы своими руками увеличиваете свою налоговую нагрузку. Пример: квартиру купили за 10 млн, в дкп указали 5 млн. Через два года решили продать квартиру. Цена по рынку 13 млн руб. Думаю, что у кого всё хорошо с математикой смогут сделать расчёт и он явно не в вашу пользу.

Часто этих аргументов достаточно людям, адекватно оценивающим ситуацию, и мы начинаем вести переговоры с собственником по поводу полной суммы в договоре купли-продажи. Бывает, что успешно, но не всегда.

В общем, уважаемые покупатели, повышайте экспертность (если твёрдо решили выходить на этот рынок одни и «без оружия») или сотрудничайте с проверенными специалистами, имеющими высокий уровень компетенций в правовой экспертизе.

Источник

Занижение стоимости квартиры в договоре судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13 июня 2017 г. N 301-ЭС16-20128 Суд отменил принятые ранее судебные постановления в части отказа в применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежной суммы и направил дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суду необходимо установить рыночную стоимость спорного недвижимого имущества с учетом полученной обществом от покупателя суммы по признанной судом недействительной (ничтожной) сделке, определить сумму разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества, подлежащую взысканию с ответчика

Резолютивная часть определения объявлена 6 июня 2017 г.

Определение в полном объеме изготовлено 13 июня 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Золотовой Е.Н.,

судей Борисовой Е.Е., Хатыповой Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу граждан Попова Николая Васильевича (Кировская область), Шулепова Михаила Ивановича (Кировская область) (заявители) на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.04.2016, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.10.2016 по делу N А28-12640/2015 Арбитражного суда Кировской области,

о признании недействительным договора купли-продажи от 25.03.2015 и о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Борисовца С.А. в пользу общества «Стройтермоизоляция» 14 198 000 рублей (с учетом заявления об изменении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Золотовой Е.Н., изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Попов Н.В. и Шулепов М.И. обратились в Ленинский районный суд города Кирова с иском к обществу «Стройтермоизоляция» и Борисовцу С.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.03.2015.

Определением судьи Ленинского районного суда города Кирова от 16.10.2015 исковое заявление возвращено истцам, как неподсудное суду общей юрисдикции. При этом суд исходил из того, что спор между лицами, вышедшими из состава участников общества, и самим обществом относительно совершения последним сделки по отчуждению имущества не изменяет корпоративного характера правоотношений сторон, вытекает из деятельности общества.

В последующем истцы обратились в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу «Стройтермоизоляция» и Борисовцу С.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.03.2015 и о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Борисовца С.А. в пользу общества «Стройтермоизоляция» 14 198 000 рублей (с учетом заявления об изменении заявленных требований в порядке статьи 49 Кодекса.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.04.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.10.2016, требования, заявленные Поповым Н.В. и Шулеповым М.И., удовлетворены частично: признан недействительным договор купли-продажи от 25.03.2015, заключенный обществом «Стройтермоизоляция» и Борисовцом С.А. В удовлетворении требований истцов о взыскании с Борисовца С.А. в пользу общества 14 198 000 рублей отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации, заявители просят изменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить их требования о взыскании с Борисовца С.А. в пользу общества денежных средств, полагая, что судами неправильно применены положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом заявители сослались на то, что в связи с отчуждением Борисовцом С.А. недвижимого имущества невозможен его возврат в натуре и, следовательно, ответчик по сделке, признанной судом недействительной, в силу положений названной выше нормы материального права обязан возместить равноценную стоимость недвижимого имущества, выбывшего из владения общества. Денежные средства в размере 2 000 000 рублей, уплаченные Борисовцом С.А. по договору за объекты недвижимости, по мнению истцов, не являются равноценным предоставлением со стороны покупателя, в связи с чем ими заявлено требование, направленное на взыскание с ответчика в пользу общества разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По результатам проверки доводов заявителей определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 03.05.2017 кассационная жалоба общества Попова Н.В. и Шулепова М.И. вместе с делом N А28-12640/2015 передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Попов Н.В. и Шулепов М.И. являлись участниками общества «Стройтермоизоляция», каждому из которых принадлежало по 20% доли уставного капитала общества.

Истцами в адрес общества «Стройтермоизоляция» 07.02.2014 направлены заявления о выходе из состава его участников, которые получены указанным обществом.

В связи с неисполнением обществом «Стройтермоизоляция» обязанности по выплате Попову Н.В. и Шулепову М.И. действительной стоимости доли, истцы обратились в суд с требованием о ее взыскании.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 16.01.2015 по делу N А28-11132/2014 в пользу каждого из истцов взыскано 101 575 рублей 26 копеек, в том числе по 94 371 рублю действительной стоимости доли и 7 204 рубля 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015, которое было оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2015, изменено решение Арбитражного суда Кировской области от 16.01.2015 по делу N А28-11132/2014 и в пользу каждого из истцов взыскано по 3 244 570 рублей действительной стоимости доли и по 145 912 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе исполнения вступившего в законную силу судебного акта о взыскании действительной стоимости доли Попову Н.В. и Шулепову М.И. стало известно о том, что объекты недвижимости, принадлежавшие обществу «Стройтермоизоляция», по договору от 25.03.2015 проданы обществом Борисовцу С.А., в связи с чем истцы обратились в суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора.

Судебные акты заявителями в части их требований о признании недействительной сделки не оспариваются.

Как указывалось, выше заявители не согласны с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении заявленных ими требований о взыскании с Борисовца С.А. в пользу общества денежных средств, которые судами мотивированы тем, что невозможно применение реституции путем возврата сторон признанной недействительной сделки в первоначальное положение по иску истцов, не являющихся стороной договора.

Суды кроме того указали на то, что Поповым Н.В. и Шулеповым М.И. не представлено доказательств невозможности применения установленных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по ней в связи с отчуждением Борисовцом С.А. объектов недвижимого имущества.

Также суды сочли невозможным защиту прав заявителей путем удовлетворения их искового заявления, поскольку требования Попова Н.В. и Шулепова М.И. направлены на обеспечение исполнения ранее принятых судебных актов по их искам.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 78 постановления Пленума N 25 разъяснено судам, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истцы, обращаясь в суд с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 25.03.2015 и о применении последствий недействительности сделки, указали то право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, а именно: возможность исполнения вступившего в законную силу судебного акта о взыскании в их пользу действительной стоимости доли.

В результате отказа суда в применении последствий признанной им недействительной (ничтожной) сделки не была обеспечена защита истцов и их нарушенное право не оказалось восстановленным.

Суды установили, что приобретенное недвижимое имущество Борисовец С.А. (продавец) продал по договору от 24.04.2015 гражданину Барсукову О.И. (покупатель), в связи с чем возврат его обществу в натуре посредством удовлетворения реституционного требования невозможен, что в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность возмещения стоимости такого имущества.

Как разъяснено в пункте 80 постановления Пленума N 25 взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

По смыслу приведенных разъяснений указанная презумпция опровержима.

Суд на основании оценки представленных доказательств в их совокупности пришел к выводу о том, что стоимость отчужденных объектов недвижимого имущества не соответствовала их рыночной стоимости, в связи с чем исключается возможность применения к спорным отношениям презумпции о равенстве взаимных предоставлений.

В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход обособленного спора и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов должника и его конкурсных кредиторов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части требований истцов о взыскании с Борисовца С.А. в пользу общества денежных средств, с направлением спора в названной части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить рыночную стоимость спорного недвижимого имущества, с учетом полученной обществом от покупателя суммы по признанной судом недействительной (ничтожной) сделки, определить разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи недвижимого имущества, подлежащей взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Кировской области от 18.04.2016, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.10.2016 по делу N А28-12640/2015 Арбитражного суда Кировской области отменить в части отказа Попову Николаю Васильевичу, Шулепову Михаилу Ивановичу во взыскании с Борисовца Сергея Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройтермоизоляция» 14 198 000 рублей, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.

В остальной части судебные акты по делу N А28-12640/2015 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Бывшие участники ООО, которым оно по решению суда обязано было выплатить действительную стоимость их долей, оспаривали договор купли-продажи недвижимости общества. Они в т. ч. просили взыскать с покупателя, успевшего ее продать, разницу между рыночной стоимостью и указанной в договоре ценой.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ подтвердила, что данная сделка, нарушающая установленный законом запрет на злоупотребление правом, недействительна (ничтожна).

При этом тот факт, что истцы не являются сторонами ничтожной сделки, в рассматриваемом случае не препятствует удовлетворению их требований о применении последствий ее недействительности.

Защитить их законный интерес (возможность исполнить судебный акт о взыскании действительной стоимости долей) и восстановить их нарушенное право можно лишь таким способом.

Так как покупатель продал приобретенную недвижимость и вернуть ее в натуре невозможно, обществу должна быть возмещена ее действительная стоимость.

При этом презумпция о равенстве взаимных предоставлений сторон по недействительной сделке в данном случае не применяется, поскольку цена договора не соответствовала рыночной стоимости.

Источник