в триединстве каких категорий заключается сущность объекта недвижимости
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки
1.3. Особенности объектов недвижимости
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.
Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.
Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.
Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.
На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.
Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность[9] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.
Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.[10]
Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.
Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости
ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости
12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.
Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований
В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г. общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».
Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».
Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок. Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.
Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.
Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу. Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца. Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК.
В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.
Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.
ВС поддержал доводы апелляционной инстанции
Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными. Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.
«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.
Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу. ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.
В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.
Эксперты прокомментировали выводы ВС
По мнению партнера АБ «Бартолиус» Тахмины Арабовой, Верховный Суд последовательно защищает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, одним из проявлений которого является право общей долевой собственности на участок, принадлежащее собственникам помещений в этом здании.
«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».
Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.
Эксперт пояснила, что в судебной практике неоднократно возникали споры о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю земельного участка. До 1 марта 2015 г., добавила она, единого подхода к рассмотрению данного вопроса не существовало. Несмотря на отсутствие в законе прямого регулирования перехода права собственности на участок к покупателю помещения в здании, исходя из совокупности норм права (п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.), суды преимущественно удовлетворяли иски собственников помещений о признании права собственности на долю в праве на участок, необходимый для использования объекта недвижимости.
Такая правовая позиция судов, полагает Марина Преображенская, сформировалась во многом благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, п. 17 Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73), которые частично затрагивали вопросы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов применительно к помещениям. Однако в связи с отсутствием прямого указания высшей судебной инстанции о разрешении данного вопроса в пользу собственников помещений некоторые суды выражали несогласие с мнением о возникновении у покупателя помещений права собственности на долю участка.
Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз. 7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты. «Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г. № 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.
По ее мнению, данное обстоятельство в совокупности с п. 4 ст. 35 ЗК и примерами из правоприменительной практики позволит истцу в рассматриваемом споре отстоять право на долю участка, необходимого для эксплуатации помещений, собственником которых он является. «В целях защиты интересов – в первую очередь, покупателей помещений, – а также во избежание споров между сторонами сделок при продаже помещения в здании вопрос перехода к покупателю конкретной доли в праве на земельный участок целесообразно определять непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости», – рекомендовала в заключение юрист.
В триединстве каких категорий заключается сущность объекта недвижимости
Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.
Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории.
Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимого имущества.
Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие в научной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы.
Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще – весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей.
Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества. Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе « О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах ». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что « недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги », а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил « состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые ».
Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы:
1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр;
2. объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам.
3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются « движущимися участками территории », находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ,
Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.
В российском законодательстве в различных нормативных актах помимо упоминаются следующие объекты недвижимости, прочно связанные с землей:
Земельный участок; здание; сооружение; помещение; объект незавершенного строительства.
Верное определение вида объекта недвижимости крайне важно, поскольку от этого зависит квалификация правового режима объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид.
Вид объекта недвижимости имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта недвижимости зависит налоговый режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимости, в том числе различные налоговые послабления и льготы.
Сложно преувеличить общественную значимость недвижимого имущества. Грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.
Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной собственностью, в силу публичных интересов изъяты из оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, трнспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых.
Ряд объектов недвижимого имущества ограничен в обороте, подобное ограничение устанавливается в порядке, определенном законом.
Следует упомянуть, что если для большинства объектов недвижимости существует принцип « все, что не запрещено законом, включено в оборот », то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный « включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом ».
Подобный принцип нельзя признать несправедливым, поскольку земля является не только не возобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.
С этой ресурсной ограниченностью связан и постоянный рост стоимости земельных участков, влекущий за собой ожидаемый рост и иных объектов недвижимого имущества, связанных с землей. Вложение средств в недвижимость всегда было выгодной и перспективной инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе ведут к росту цен. Несмотря на сезонные колебания, в настоящее время следует говорить скорее об устойчивой тенденции к росту цен на земельные участки и иное недвижимое имущество. Тот факт, что владельцы недвижимости в больше степени защищены от негативных последствий инфляции делает подобные вложения еще более привлекательными.
Несомненно, стоимость недвижимости зависит от ряда факторов, среди которых экологический (наличие поблизости вредных производств может значительно снизить цену недвижимого имущества), экономический – например стоимость прилегающих земель (удачное соседство может значительно способствовать росту цен на землю и здания), фактор уникальности, территориальный фактор и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне сложно изменить без существенных затрат).
Раздел 1. Вопросы управления имущественным комплексом с учетом жизненного цикла
Глава 1. Сущность и основные признаки недвижимости
1.2. Внутреннее содержание объектов недвижимости.
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.
Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Так, например, земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля — основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями и т. д.) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство — источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т. д.
На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилье как источник дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения.
Прежде чем говорить о недвижимости как источнике дохода, необходимо разобраться в месте и роли объектов недвижимости в бизнесе для разного типа организаций (рис. 1.3).
Недвижимость как обеспечивающий ресурс в основном бизнесе компании
Минимальные объемы
в активах компании (главным образом аренда)
Интеграция активностей
в рамках своей фирмы: объекты недвижимости
и смежные системы инфраструктуры организации
Организация управления объектом недвижимости, организации рассредото-ченным по регионам
и дочерним структурам
Специализация компаний в сфере сделок с недвижимостью
Виды бизнеса: оценка, доверительное управление, сделки с недвижимостью, девелопмент, консалтинг и т. д.
Организация серийных услуг в сфере недвижимости
для ряда фирм
Управление портфелями недвижимости корпораций. Инвестиции в недвижимость
Рис. 1.3. Место недвижимости в организациях различного типа и масштаба
Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно установленные соответствия структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации по производству продукции, выполнению работ и предоставлению услуг. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных бизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, такой как, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости (производственных площадей, административных помещений, части земельных участков).
Во-вторых объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.
Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.
На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Так, например, особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, а в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимум физического производства.
«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность[7] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т. д.)
Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.[8] Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 1.4), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:
1. Стационарность, неподвижность — признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность — объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.
3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки (рис. 1.4), которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижим ости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 1.5).
Рис. 1.5. Триединство объектов недвижимости